Az elmúlt évtized vezető befektetési módszere volt a hasznosítási céllal vásárolt ingatlan. A vevők nagy többsége olyan megoldásokat keresett pénztárca és lehetőség függvényében, ahol az ingatlan állapotától függően nem csak a kiadásból, de a lakás értékének hosszabb távú növekedéséből is kamatoztathatta aktuális befektetését.
Kiváló ajánlat ehhez az új építésű ingatlan, amit tervrajzról megvásárolva 1,5-2 éves várakozás után vadonatúj állapotban kap meg a boldog tulajdonos és gyakorlatilag dolga csak annyi vele, hogy a bérleti piacra tegye.
A használt lakások vételekor már fontos figyelembe venni az adott ingatlan felújítási igényét, nyilván a megcélozandó célcsoport igényeinek figyelembevételével.
Vegyük sorra, hogy mire is van szükség.
Határozzuk meg azt a célcsoportot, akinek szánjuk az elkészült lakást.
Bérlők általában:
Fontos tudnunk, hogy kivel kötjük össze minimum 1 évre, de akár hosszabb időre is az életünket. A jó bérlő megbízható bevétellel, esetleg munkahelyi igazolással rendelkezik. Nem kötelező, hogy ellenőrizzük havonta az ingatlan állagát, de ha kérjük ne legyen ellenvetése a bebocsáttatás ellen. A célcsoport meghatározása után döntsünk arról, hogy bútorozva vagy anélkül adjuk ki az ingatlant. Aki bútorozatlant keres, az általában hosszabb távban gondolkodik, hiszen a maga ingóságaival kívánja körül venni magát, azaz nehezebben is mozdul.
Diákok:
Ha a lokáció megengedi és egyetemistákra „lövünk” fontoljuk meg a ráfordítást. Ez esetben a lakás alaprajza döntő lehet. A szobák ne egymásból nyíljanak, legyen egy nagyobb nappali, ami közösségi térként szolgál, valamint a fürdő és a wc külön helyiségben legyen. Ne a luxus kategóriás konyhabútort és gépeket szerezzük be, de feltétlen bútorozzuk be az ingatlant. Igyekezzünk fiatalos környezetet teremteni, biztosítsuk a lehető legegyszerűbb étkészletet, edényeket és poharakat. Nem szükségszerű, de sokan ágyneműt és törölközőket, konyharuhákat is adnak a lakás mellé. Ezek színvilága és anyaga passzoljon a célcsoport igényéhez. Adjunk mosógépet, hűtőszekrényt és esetleg nagy méretű TV-t is a lakáshoz. A diákok nagy többsége ugyanis bőrönddel és laptoppal érkezik.
Ha több egyetemista béreli a lakást célszerű mindenkivel megkötni a szerződést, így a későbbiekben nem lehet vita.
TOP Menedzserek, külföldi üzletemberek, juppik:
Egy külön világ és ezen belül is megkülönböztethető a korosztály alapján az igény. Egy a közös bennük: szeretik a luxus és ezt meg is akarják mutatni. Kápráztassuk el lakónkat panorámával, berendezéssel, felszerelési tárgyakkal és a házban vagy a lakóparkban található extra szolgáltatásokkal (konditerem, uszoda, szauna, közösségi tér a partykhoz).
Ha ennek a célcsoportnak kívánunk bérbe adni, nagyon fontos a lokáció. Budapesten a budai oldalon legyen a kiválasztott lakás, városi vagy dunai panorámával, illetve a belvárosban leginkább penthouse vagy menő loft lakásban. Itt nem az ár, hanem az élmény a lényeg. Ha magunk nem értünk hozzá kérjük belső építész, home staging szakember segítségét a design kialakításához. Tárjuk fel előtte az igényeinket és a rendelkezésre álló keretet.
Családok:
Lakóház vagy nagy méretű lakásban gondolkodnak. Az iskolák, óvodák használata miatt fontos számukra, hogy tartózkodási címként meg tudják jelölni az ingatlant. Ehhez a közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozat meglétével nyugodtan hozzá járulhatunk. Fontos hogy a házirend betartatására kötelezzük őket a szerződésben.
Általános szabályok:
Csak ügyvéd által készített szerződéssel köteleződjünk el. Bár két magánember között létrejött szerződéshez nem kell feltétlenül ügyvéd, mégis a későbbi viták elkerülése végett a pár tízezer forintos kiadás megérheti. Fogalmazzuk meg az igényeinket, ragaszkodjunk a minimum 1 éves határozott időre szóló szerződéshez. Ha a bérlő elmegy, az ingatlant minimum kifestett állapotban, a normális elhasználódás mértékének megfelelően kell visszakapjuk.
A kaució visszajár!
Ne tudjuk be az utolsó hónapok bérleti díjaként, hiszen ha a kiköltözéskor rezsi elmaradást, vagy kárt észlelünk, nincs mihez nyúlni. A kaució szokásos mértéke 2 havi bérleti díjnak megfelelő összeg. Nagyobb értékű és magasabb színvonalú ingatlannál akár 3 hónap is lehet.
Feltétlen legyen közjegyző által ellenjegyzett kiköltözési nyilatkozat., aminek az a jelentősége, hogy az közvetlenül végrehajtható, azaz, a nyilatkozat alapján hosszas bírósági eljárás nélkül, közvetlenül, akár rendőri közreműködéssel is ki lehet tenni a jogosulatlan ingatlan-használót a bérleményből.
Csak hivatalosan gondolkodjunk a bérleti díjról, azaz fizessünk feltétlenül adót belőle.
A rezsi költségeket a bérlő maga fizesse csekkel vagy közvetlen a szolgáltató felé átutalással, mert ha nekünk utalja át azokat, az a mi adóalapunkat növeli, ha költség átalányos adózást választunk (a rezsi számla ugyanakkor csökkenti az adóalapot – tételes költségelszámolás esetén). Mérőórát maximum céges kiadás esetén érdemes átíratni.
Ha társasházban vásároltunk ingatlant, mindig vegyük figyelembe az alapító okiratban foglaltakat. Lehet e irodának kiadni a lakást? Hozható e kisállat az ingatlanba? A közös területek használatára vonatkozó szabályokat be kell tartatni és ha rendkívüli megkötés van, erre érdemes a szerződésben külön kitérni.
Az internet és kábel tv szerződést a bérlő saját igénye szerint válassza ki és nevére vegye. Erre a szerződésben adjunk lehetőséget. Későbbi gondoktól véd meg, ha véletlen fizetési elmaradás van.
Kisállat és a dohányzás mindig külön megállapodás kérdése. Ha a társasházban lehetséges is az állattartás, elgondolkodtató, hogy mennyire kívánjuk kitenni vagyontárgyunkat a kisállatok életének. A dohányzásnál pedig tapasztalatok szerint, aki CSAK az erkélyen dohányzik az előbb utóbb a szobában is fog egy hűvös reggelen vagy estén!
Ha bútorozottan adjuk ki a lakást, feltétlen kössünk lakásbiztosítást, ami kiterjed az ingatlanban élőkre felelősség biztosításként is.
Ha nem vagyunk gyakorlottak az ingatlan berendezésében, stílus kialakításában kérjük designer, home staging szakember belső építész segítségét. Hosszabb távon a befektetett pénz visszahozza az árát, mert olyan minőségi munkát kapunk, ami magasabbra pozicionálhatja az ingatlan kiadási árát.
“A jó gazda szeme hizlalja a jószágot!”
Az ingatlan rendszeres ellenőrzése és a bérlőkkel való folyamatos kapcsolattartás a fizetési morál-, és az ingatlan állagának fenntartása szempontjából nagyon fontos. Mint ahogy az is, hogy ha elromlik valami, az gyorsan ki legyen javítva. (ez vonatkozhat egy csöpögő csapra, vagy egy fizetési késedelemre is).
Ebben tudnak segíteni a lakáskezelésre szakosodott cégek, akik nagy tapasztalatuk alapján kiszűrik és kiválasztják a megfelelő bérlőt, majd elvégzik a tulajdonos helyett az összes tennivalót az ingatlan körül és elintézik az összes – bérlővel kapcsolatos tennivalókat.
Végül, de nem utolsó sorban egy #etikusingatlanos segítségével úgy tudjuk piacra állítani az ingatlant, hogy a lehető leghamarabb és lehető legjobb áron tudjuk majd azt hasznosítani.
Sándor Viktória, az Etikus Ingatlanos Mozgalom védnöke
