Vissza-visszatérő kérdés az ingatlanjogi és az ingatlanközvetítői portálokon és facebook-csoportokban, hogy miként minősül az ingatlanközvetítői működésnek az az eleme, amikor a közvetítő a vevőjelölttől valamilyen (1) jogcímen pénzt vesz át, azt őrzi és a későbbiekben (2) az a pénzösszeg a közvetítő döntése szerint valakinek (3) kifizetésre kerül.
Az előző mondatban a számok előtt szereplő kifejezésekhez némi magyarázat:
(1)
A legváltozatosabb kifejezésekkel és jogcímekkel lehet találkozni, a teljesség igénye nélkül: foglaló, biztosíték, bánatpénz, komolysági pénz, letét, megbízási díj, megbízási díjelőleg. Ezek között vannak létező jogi intézmények és komolytalan kifejezések is. Az ezek valamelyikét alkalmazó közvetítők működésében a közös, hogy a fenti jogcímeket átvett pénzösszegeket átveszik és azt őrzik, kezelik és felhasználják.
(2)
A letétbe kerülő pénz különböző időpontokban kerül másik személy birtokába, néha a vételi ajánlat elfogadásakor, vagy éppen akkor, ha a tulajdonos nem fogadja el a vételi ajánlatot és a vevőjelölt nem tesz újabb ajánlatot, vagy az adásvétel aláírásakor vagy éppenséggel az adásvétel meghiúsulásakor.
(3)
A letétként kezelt pénzösszeg bizonyos esetekben az eladónak kerül átadásra, máskor a vevő kapja vissza, de arra is látni példát, amikor azt a közvetítő magánál tartja, vagy azt bírósági letétbe szeretné/tervezi helyezni.
Mi is a baj a fenti „letétkezelésnek” nevezett „speciális” intézménnyel?
Leginkább az, hogy jogellenes, olyannyira, hogy egy büntetendő tényállást is kimerít. Már az is, ha a közvetítő ilyen összeget átvesz és őriz, kezel, még inkább kimeríti – bár ezúttal már egy másik bűncselekmény törvényi tényállását – ha a pénzösszeg kifizetésekor „nem találja el” a megfelelő személyt, akinek ezt át/vissza kellene adnia.
Szerepeljen itt egy idézet a Büntető Törvénykönyvből:
„Jogosulatlan pénzügyi tevékenység
- § Aki törvényben előírt engedély nélkül
- a) pénzügyi szolgáltatási vagy kiegészítő pénzügyi szolgáltatási,
… tevékenységet végez, bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.”
Mi az a pénzügyi szolgáltatási / kiegészítő pénzügyi szolgáltatási tevékenység? Egy újabb idézet – ezúttal a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvényből:
„3. § (1) Pénzügyi szolgáltatás a következő tevékenységek üzletszerű végzése forintban, devizában vagy valutában:
- a) betét gyűjtése és más visszafizetendő pénzeszköz nyilvánosságtól történő elfogadása,
- b) hitel és pénzkölcsön nyújtása,
- c) pénzügyi lízing,
…
- j) letéti szolgáltatás, széfszolgáltatás,”
Mit valósít meg a közvetítő, amikor a letétként kezelt pénzösszeg kifizetésekor „nem találja el” a megfelelő célszemélyt, vagy akár bírósági letétbe helyezi a pénzösszeget? Ezt: „372. § (1) Aki a rábízott idegen dolgot jogtalanul eltulajdonítja, vagy azzal sajátjaként rendelkezik, sikkasztást követ el.” – ez ismét egy Btk.-beli idézet volt.
Fordítsuk le a fentieket:
Amikor a közvetítő a vevőjelölttől átvesz (őriz, kezel) pénzösszeget, akkor tiltott pénzintézeti tevékenységet valósít meg. Amikor az adott pénzösszeget nem annak „letevőjéhez” fizeti vissza, akkor a sikkasztás bűncselekményébe esik, még akkor is, ha azt megkísérli bírósági letétbe helyezni.
Milyen magyarázatokat hallani a fenti – mint látható, jogellenes – ingatlanközvetítői eljárások kapcsán?
- „ez nem letétkezelés”
- „ez nem tiltott tevékenység”
- „nincs fogalma az ingatlanközvetítői tevékenységről, az eladókról, a vevőkről stb. annak, aki ezt kifogásolja”
Az 1. és 2. kapcsán nem tudok többet hozzátenni, mint a jogszabályi rendelkezések szó szerinti idézése, amit fentebb meg is tettem. A 3. kapcsán viszont megjegyzem, hogy sok ingatlanközvetítővel dolgozom együtt, kifejezetten rálátok a tevékenységükre, ismerem a problémáikat, és látom azt is, amikor akár az eladói, akár a vevői inkorrekt magatartásformák miatt szenvednek, veszteséget realizálnak stb., továbbá el is ismerem a magas szolgáltatói színvonalat nyújtó ingatlanközvetítőket. Nem a sztereotip, az ügyvédség körében néhol fellelhető „utálom az ingatlanközvetítőket” mentalitás mondatja tehát velem azt, hogy a piacon megtalálható, inkorrekt és/vagy szerződésszegő eladói/vevői magatartás nem teremti meg annak lehetőségét, hogy az ingatlanközvetítő a tevékenysége során elszenvedett nehézségeire jogellenes, büntető jogszabályba ütköző tevékenységgel válaszoljon, vagy ha úgy tetszik, nem fogja legalizálni a jogellenes közvetítői tevékenységet az, ha egyébként ennek motivációjaként az ingatlanpiac egyéb szereplői részéről tanúsított – akár kifogásolható – viselkedés szolgál.
Mi a megoldás?
Letétet a hatályos magyar jogszabályok szerint az alábbi intézmények, személyek kezelhetnek: pénzintézet, bíróság, közjegyző, végrehajtó, ügyvéd. Az ingatlanközvetítői tevékenységhez kapcsolódóan a közjegyzői és az ügyvédi letét alkalmazása lehet megoldás, ezek közül is elsősorban az ügyvédi letét jöhet szóba. Minden olyan esetben, amikor a közvetítő biztosítani szeretné az általa „összehozott” adásvételi ügyletet, úgy ezt jogszerűen kizárólag letétkezelésre jogosított személy bevonásával teheti meg. Ne féljenek tehát ügyvédi közreműködést igénybe venni akkor, amikor a vevőjelölt vételi ajánlatot kíván tenni egy ingatlanra! Keressék meg a megfelelő ügyvédet, tegyen a vevőjelölt ügyvédi közreműködéssel vételi ajánlatot – ezt akár egyéb szakmai okokból is indokoltnak tartom – és biztosítsák azt pénzösszeg letétbe helyezésével! DE: tegyék azt legális jogintézmény alkalmazásával!
Ha a fentiek alapján legalább egy közvetítő felhagy az eddig gyakorolt bűnös szenvedélyével, a „letétkezeléssel”, akkor már nem hiába született meg a cikk egy rendkívül fárasztó, két bírósági tárgyalással súlyosbított munkanap végén.
