Amióta Magyarországon ingatlanközvetítés létezik és az ügyvédek kötelezően ellenjegyzik az okiratokat, a két külön szakmában tevékenykedő, de ezen a ponton mégis szükségszerűen összedolgozó szakemberek folyamatos kommunikációt kell folytassanak a sikeres ügylet létrejöttéért. Ennek a mikéntje, az elmúlt évek egyre szigorodó adatkezelési szabályzatából fakadó anomáliák, valamint az emberi viselkedés és üzleti érdek pengeélen táncoló diszharmóniája sokszor ellentétek forrása.
Hogy ez miből is fakad és mennyire általánosítható szakmai szinten, vagy inkább – mint a legtöbb dolog – az emberek viselkedésére vezethető-e vissza ez a magatartás, nehezen eldönthető. Azt viszont kötelezőnek tartjuk elérni, hogy a fogyasztó – aki ennek a folyamatnak a haszonélvezője – elégedetten távozzon az ügyvéd irodájából az újonnan birtokába került ingatlan megvásárlása után.
Ez adta az ötletet, hogy az Etikus Ingatlanos Mozgalom most jó nevű, ingatlanjoggal is foglalkozó ügyvédeknél járjon annak utána, hogy vajon meddig tart az ingatlanközvetítő munkája és hol kezdődik az ügyvéd szerepe? Hol van az a határ, amit nem illendő és nem jogszerű túllépnie a közvetítőknek?
Nem titkolt célunk, hogy ez a cikk csak a kezdet legyen és sorozatunk segítse azt a mediálási folyamatot, aminek eredményeképp mindkét felet ugyanaz az elégedett ügyfél dicsérje és ajánlja tovább bizalma és megelégedettsége okán.
A megadott válaszok alapján mindenki eldöntheti, hogy a két szolgáltató fél miként segíti/támogatja egymást és min lehetne javítani. Mi lenne a jó, a hatékony és jogszerűen működő munkafolyamat és ehhez mit kellene tenni a két ágazat szakembereinek?
Két részletben tesszük közzé az általunk megkérdezett 5 ügyvéd kérdéseinkre adott válaszát
Cikkünkben megszólaltatott ügyvédek:
Dr. Németh Zsolt
Dr. Németh Zsolt Ügyvédi Iroda, ingatlan fejlesztésekkel foglalkozó ügyvéd
Dr. Horváth P. András
Dr. Horváth P. András Ügyvédi Iroda, a Balla Ingatlan Partnere
Dr. Szokolovszki Anikó
Dr. Szokolovszki Anikó Ügyvédi Iroda, Ingatlanjogász, az Etikus Ingatlanos Mozgalom Etikai Bizottságának elnöke,
Dr. Sipos Péter
Dr. Sipos Péter Ügyvédi Iroda, ingatlanjog és gazdasági jog
Dr. Nagy Zoltán ügyvéd, az Ingatlanjog.hu oldal alapítója
Dr. Nagy Zoltán Ügyvédi Iroda
Előkészítési fázis
Napi munkájának kb. hány százalékát teszik ki az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó ügyletek (szerződés, tanácsadás közvetítőknek)?
Dr Horváth P. András
A napi munka 75 %-át teszi ki ez a munkafolyamat.
Dr Nagy Zoltán
Nem tudom %-os mértékben meghatározni, napi szinten beszélek ingatlanközvetítőkkel, akár a konkrét ügyletek, akár az ő munkájuk során felmerült jogi problémák megoldása érdekében.
Dr Németh Zsolt
30%-ot biztosan elér, hiszen az állandó ügyfeleim is nagyrészt ingatlanfejlesztő cégek.
Dr Sípos Péter
A teljes ügyspektrumon belül nálam kb. 30 – 40 % volt az adásvételek, és az ahhoz kapcsolódó járulékos feladatok (pl. tanácsadás) aránya, amelyek kb. fele volt érintve ingatlanközvetítővel.
Dr Szokolovszki Anikó
Az a tapasztalatom, hogy ha van Ingatlanos, akkor kevesebb az előkészítő munka, egyébként a napi munka 50 százaléka mindig adásvételhez kapcsolódik.
Milyen módon tájékoztatja Önt az ingatlanközvetítő az ügyfélátadásról?
Dr Horváth P. András
Rendszeresített adatbekérő nyomtatványon. Az ügyfél önként járul hozzá adatai átadásához az ingatlanközvetítő által Irodánk részére.
Dr Nagy Zoltán
Jellemzően felhív és jelzi, hogy egy vevő megbízást kíván adni az adott adásvételi ügylet lebonyolítására.
Dr Németh Zsolt
Először felhív, ezt követően emailen kapom meg az adatokat, majd igény szerint telefonon pontosítunk.
Dr Sípos Péter
Az esetek túlnyomó többségében az ingatlanközvetítő lép kapcsolatba a vevő ügyvédjével különböző csatornákon, tehát a végleges adásvételi szerződés létrehozatalában – jól felfogott érdeke miatt – aktívan közreműködik.
Tapasztalataim alapján telefonon és/vagy e-mail-ben lép kapcsolatba a jogi képviselővel, és általában tiszteletteljesen indul a közös munka. Nagyban függ a jogi képviselőtől is a közös munka hatékonysága és minősége.
Dr Szokolovszki Anikó
Emailben szoktam kérni.
Milyen információkat szolgáltat az ingatlanközvetítő az eladóról, vevőről és magáról az ingatlanról?
Dr Horváth P. András
A Felek okiratszerkesztéshez szükséges adatait, a szerződés tárgya szerinti ingatlan adatait, a fizetési feltételeket, illetve hitelhez szükséges, és egyéb pénzügyi adatokat, birtokbaadás időpontja.
Dr Nagy Zoltán
Ideális esetben a felek adatait, tulajdoni lapot és az adásvétel néhány alapvető üzleti jellegű – vételár, fizetési ütemek, bankkölcsön mértéke stb. – feltételét is tartalmazó elfogadott vételi ajánlatot.
Dr Németh Zsolt
Egy általam korábban kialakított adatlapot rendszeresítettünk, azon minden releváns adat szerepel, de van, hogy a vételi ajánlat és az elfogadó nyilatkozat megküldésével kezdek dolgozni.
Dr Sípos Péter
Az esetek túlnyomó többségében az ingatlanközvetítő e-mail-ban mellékeli a saját formanyomtatványát a felek és az ingatlan adatairól és/vagy a már nála létrehozott megbízási szerződését és/vagy a felek előszerződését.
Majdnem mindig mellékelnek 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot is. Van amikor már a felek okiratairól is mellékelnek forrást.
Az adatok – általánosságban – 75 % -ban fedik le az Inytv. által megkívánt kötelező adatokat, tehát a felkészült jogi képviselő már ekkor pontosíthat, még az okiratszerkesztés előtt.
Dr Szokolovszki Anikó
A nevüket, az ingatlan helyrajziszámát szoktam kérni, illetve az email és telefonos elérhetőségüket. A befotózott személyi igazolványokat nem tartom jónak adatvédelmi szempontból sem, meg sokszor rossz a felvétel. Küldünk az ügyfél emailjére egy adatlapot, ami minden fontos adatot bekér a szerződés előkészítéséhez.
Mi az Ön elvárása az ingatlanközvetítő részéről átadandó információkkal kapcsolatban? Vár e/várna e személyes adatokat, esetleg az adásvétel részleteit (mikor ki mennyiért, mit ad/vesz, állapot, birtokbaadás módja, feltételei, foglaló, letét, hitel stb.)?
Dr Horváth P. András
Természetesen, a Felek ma elvárják az előzetes okirattervezetet, így készíthető az el.
Dr Nagy Zoltán
A fentebb írt információhalmaz segítség, de nem elvárás. Megfelelő lenne az is, ha mindezeket közvetlenül én szerezném be a szerződő felektől. A felekkel ugyanis mindenképpen kell kommunikálnom, hiszen a szerződéses akaratukat meg kell ismernem, ennek keretében az adatok megkérése nem plusz teher.
Dr Németh Zsolt
A teljes őszinteség. Ne nálam derüljön ki, hogy az ingóságokat külön szerződéssel kívánja eladni a tulajdonos, csak ezt eddig nem mondták. És természetesen a felek elérhetősége is, feltételezem, hogy az ingatlanosnak van szerződése velük, így nincs értelme titkolni azt.
Azt is mondja meg nekem előre, ha nem mer részletekbe bocsátkozni előre a felekkel, az adott ügyben annak is örül, hogy eljutnak a felek hozzám, és onnantól nekem kell mediálnom közöttük.
Alkalmasnak tartom magam erre is, de akkor úgy készülök fel (időtartamban is). Minden releváns feltételt (a kérdésben ezek szerepelnek) tudnom kell előre, hogy tervezetet küldhessek.
Dr Sípos Péter
Teljes körű legyen. Felek Inytv. szerinti adatai és ha van, úgy az okirataik másolata, valamint az ingatlan tulajdoni lapja, ha nincs úgy lényeges ismérvei.
A végleges adásvételi szerződés létrehozatalára vevő milyen véghatáridőt vállalt, esetlegesen a már előzetesen átvett előleg bánatpénzként való elvesztésének elkerülése érdekében.
Az adásvétel általánostól eltérő lényeges körülményeiről rövid ismertető (pl. ha nem a teljes vételár megfizetésének napján lesz a birtokbaadás, vagy a vételár felosztásának részletei (pl. saját erő / banki kölcsön mértéke), esetleg annak ténye, ha valamelyik fél meghatalmazottal fogja magát képviselni, vagy külföldön ír alá, stb.)
Dr Szokolovszki Anikó
Nagyon sokat segít, ha az alapok az első 24 órában letisztázódnak, banki hitel, Fundamenta, CSOK, birtokbaadás – millió kérdést vet fel. A jó szerződéskötés nem több időben 1 óránál.
Ön szerint mi lenne az optimális ügylet előkészítés az ingatlanközvetítő részéről?
Dr Horváth P. András
Az általunk alkalmazott adatbekérő tartalmi kitöltésével az optimális ügylet előkészítés megvalósul. Amennyiben az ügyfél esetlegesen egyedi eset, erre való felkészítéssel az ügy jobban teljesíthető.
Dr Nagy Zoltán
Véleményem szerint már a vételi ajánlat elfogadásánál is szükséges lenne az ügyvédi közreműködés, tekintettel arra is, hogy ezzel elkerülhető lenne a jelenlegi közvetítői letétkezelés.
Dr Németh Zsolt
Fő szabályként a felmerülő kérdések rapid kezelése, tisztázása. A tervezet értelmezése, hovatovább kritizálása semmiképp.
Küldök tervezetet a közvetítőnek is, de azt tartom szerencsésnek, ha az ingatlanos tőlem kérdez, velem kommunikál kérdése, javaslata esetén, nem köremail útján, különösen nem valamelyik fél vehemens érdekvédőjeként.
Dr Sípos Péter
Az előbb írták. Professzionális legyen, és teljes körű. Az előkészítés zárja ki az ügylet létrehozatala körében az utóbb felmerülő lehetséges hibákat (pl. ne az aláíráskor derüljön ki, hogy valamelyik félnek még van egy harmadik utóneve is).
Nyilvánvalóan itt megint van a jogi képviselőnek is felelőssége, hiszen alapossága, illetve kollegiális iránymutatása az ingatlanközvetítőnek is segít.
Dr Szokolovszki Anikó
Ingatlannal kapcsolatos teljeskörű tájékoztatás, elérhetőségek begyűjtése, fizetési ütemezés birtokbaadás megbeszélése. Esetleg adózással kapcsolatban minimális ismeret átadása.
Sándor Viktória,
Etikus Ingatlanos Mozgalom védnöke
