Elad, vesz? Miként segíthet egy Etikus Ingatlanos?
(A témát illetően Bodnár György Az építőközösség létrehozója kérdezi Sándor Viktóriát az Etikus Ingatlanos Mozgalom védnökét )
Hol, milyen apropóból kerülhet kapcsolatba egy házépítő vagy házfelújító ingatlanossal?
A legfontosabb kérdés, hogy van e szükség az ingatlanosra. Kik azok a potenciális vevők, akiknek fontos, hogy szakmailag támogassuk a döntésüket. Ha idegen helyre költözünk, ha számunkra ismeretlen a környék és nincs időnk azt ár, infrastruktúra vagy adottság szempontjából feltérképezni, akkor szükség van olyan szakemberre, aki segíti ezt a munkát. A pontosan specifikált igényt is tovább szűkíti és a végeredmény az álomhoz nagyon közeli valóság. Nyilván itt határt szab az idő, a pénz és esetleg az adott területen elérhető építési vállalkozó vagy alapanyag szükséglet. Ha valaki véletlenül botlik bele egy szerelem telekbe annak nincs szüksége a munkánkra, ugyanúgy annak se akinek nincs határideje, van pénze és ráér várni a legjobbra. Mindemellett azt mondom, hogy a szubjektív valótlanság időpocsékoló, így, ha valaki tudja hogy mit akar, de nincs ideje, forduljon szakemberhez.
Milyen értéket tud hozzáadni egy jó ingatlanos a tágan vett építkezési folyamathoz?
A legfontosabb kérdés, hogy melyik stádiumban.
Ha még nincs meg a telek vagy az átépítendő ingatlan a közvetítő szakértelmére számíthatunk építésügyi szempontból (mit lehet építeni, mit engedélyeznek, mekkora a beépíthetőség a párkánymagasság, a talaj, a földtani viszonyok). A közvetítő, ha értékesítésre felvesz egy telket esetleg egy felújítandó vagy bontandó házat, jó ha építésügyileg, jogilag is tisztában van az adottságokkal. A tulajdoni lap a kiindulási alap. Ennek értelmezésében is segíthet a közvetítő.
Mi van akkor, ha a telken áll egy garázs, vagy bármilyen építmény, amit szemmel látunk de a tulajdoni lap nem tartalmazza. Mi van, ha osztatlan közös tulajdonban van a telek, mit lehet tenni ilyenkor? Mikor érdemes statikust, geodétát, ügyvédet bevonni? Mit jelentenek az övezeti besorolások? Mit lehet változtatni egy adott telek átminősítésével? A helyi építési szabályzat, szabályozási terv ismerete vagy az abban való eligazodás mind a segítségünkre lehet. Hogyan lehet bontani, érdemes e?
Felületesen bár de akár ebben is kérhetünk szakvéleményt, összehasonlítást – egy másik- akár üres telek kapcsán.
Rengeteg időt spórolunk, ha például keresünk egy ingatlant és az ingatlanközvetítő már az elején kiszűr olyan dolgokat, ami miatt amúgy sem vennénk meg az ingatlant.
Az árak ismerete a jó ingatlanos ismérve.
Ha helyi specialistával találkozunk, aki minket képvisel, elvárható tőle, hogy az árak ismerete alapján az ár alkut is segítse érveivel.
Mit várhatunk el (és mit nem) egy ingatlanostól?
Az ingatlanos szakma egy nagyon összetett tudást igénylő munka.
A jó ingatlanos egy kicsit jogász, egy kicsit pszichológus, egy kicsit terapeuta, kommunikációs és marketing szakember, de mindenképpen ember, akinek hangot kell találnia a másikkal, aki szolgáltat és aki értéket teremt munkája során. Azt bátran kijelenthetem, ahogy az elején is mondtam: nem kell mindenkinek ingatlanközvetítő.
Mi magunk is meg tudunk csinálni egy burkolást, egy ajtó beállításhoz és egy csap megszereléséhez sem kell feltétlenül szakember. Magunk is meg tudjuk nézni az árat és még akár fényképeket is tudunk csinálni a saját lakásunkról. DE!
Az ingatlanközvetítő azon túl, hogy tapasztalata van ebben a munkában valószínűleg jobban ismeri az árazás folyamát, a jó szövegezést és tapasztaltabb ingatlanfotós is.
DE még egy nagyon nagy előnnyel rendelkezik: NEM elfogult, nincs érzelmi töltöttsége a lakás kapcsán.
Mert ez az, ami a legtöbb eladást megnehezíti. Tehát elvárható tőle a “pártatlanság”. Nézzen úgy a lakásunkra, mint egy “árucikkre”, ami általában életünk legnagyobb értékű vagyontárgya és épp ezért méltó bánásmódot igényel az értékesítése során is.
Elvárható, hogy maximálisan megismerje a”terméket” jogilag, műszakilag és a mi igényünket, amivel a piacra kívánjuk tenni. De ez nem elsősorban az árat illeti, hanem sokkal inkább a lehetőséget: mit, mennyiért, mennyi idő alatt szeretnénk véghez vinni.
Amennyiben eladásnál egy ingatlanközvetítő segítségét kérjük, úgy válasszuk ki a legmegfelelőbb embert erre.
Az ismert nevek nem feltétlen jelentenek biztosítékot arra, hogy a legjobbat választjuk. A cégek emberekből állnak. Az embert pedig meghatározza a kinézete, a fellépése a kommunikációja és a kémia, ami kialakul a megbízóval. Aki rögtön szerződést tesz elénk és aláírásra ösztönöz tőlünk megkérdezve az árat, attól a későbbiekben sem várhatunk jót.
A jó ingatlanos kérdéseket tesz fel, megismeri a lakást, a körülményeket és minket. Megmondja, hogy mit és hol változtatna a jó képek készítéséhez. Segít a lakás piacra állításában, apróbb műszaki és esztétikai hibák kijavításában (nyilván szakemberrel).
Kapcsolatrendszerében van minden olyan szakember (ügyvéd, geodéta, energetikus, home stager, fotós, szakmunkás) aki segíti ezt a munkát jogi, építésügyi, műszaki vagy szépészeti területen.
Vétel kapcsán is kb. hasonlókat várhatunk el. Az igényeink formálása, a kínálat és az adott terület bemutatása, a kiválasztott ingatlan műszaki, jogi szempontból való értékelése. Az áralku. Mind – mind segítség lehet.
Ne feledjük azonban, hogy a közvetítő, ha vásárlóként keressük meg, éppúgy számlát állít ki, ha munkát kérünk tőle, mint az eladói képviselet esetén. Bár ez még nem elfogadott Magyarországon, egyre többen mozdulnak el ebben az irányban. HA azt szeretnénk, hogy minket képviseljen az ingatlanos ugyanúgy meg kell fizetni a munkáját.
Az ingatlanközvetítő nem jogász, nem statikus, nem szakmunkás és nem csodatevő. Az adott szakterületre megfelelő embert kell alkalmazni. Dönteni azonban nekünk kell. A közvetítő mindössze a döntés előkészítésben segít. A költözködés, az építkezés, az eladás és a vétel minden tekintetben változás. Ennek menedzselése a közvetítő feladata.
Miért jött létre az Etikus Ingatlanos „Mozgalom” és mit takar?
Az etikus ingatlanos védjegyhez a bizalomépítés útját keresve alulról jövő kezdeményezésként, két lépcsőben jutott el a szakma.
2014-ben a közvetítők kb. 60-70%-a képviselői útján írta alá azt az Etikai Kódexet, amit a Budapesti Kereskedelmi és Ipar Kamara és a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége közösen dolgozott ki ingatlanközvetítőket tömörítő hálózatokkal karöltve. Mivel ehhez a törekvéshez sem csatlakozott mindenki, így az egyéni kompetenciát – ami az ingatlanközvetítés sajátsága – középpontba állítva 2018-ban létrejött az Etikus Ingatlanos Tanúsító Védjegy, amit a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala 2019-ben jegyzett be és ami a közvetítői szolgáltatást van hívatott tanúsítani.
A védjegyet megszerezni nem nehéz, hiszen az alapkövetelményekre van szükség (OKJ és névjegyzéki regisztráció). A jelölt jelentkezését az etikai bizottság megvizsgálja és ha nincs ellene elmarasztaló etikai vétség két éven belül, valamint elfogadja az etikai kódexet megkapja a Tanúsító Védjegy használati jogát. A tagok kötelezettséget vállalnak arra, hogy folyamatosan képzik magukat és esetleges etikai bejelentés esetén elfogadják az etikai bizottság döntését maguk felett. A Mozgalom tagjai használhatják az etikus ingatlanos logót a megjelenéseknél, hirdetésekben, fényképes igazolvánnyal igazolhatják önmagukat. Kedvezményesen vagy bizonyos esetekben ingyen vehetnek részt oktatásokon és tagjai lesz az Etikus Ingatlanos Zártkörű klubnak, mely kéthavonta kerül megrendezésre és piaci előnyt jelentő információkkal gazdagítja tagjait.
Kikerülni viszont annál könnyebb – ha bejelentés érkezik (https://etikusingatlanos.hu/panaszbejelentes/), hogy valaki megszegte az etikai szabályzatot, az etikai bizottság kivizsgálja az ügyet. Aki vétett, az szankcióra számíthat, ami lehet megrovás, pénzbüntetés, vagy akár kizárás a Mozgalomból.
Ez a számonkérhetőség olyan – a korábbi gyakorlattól eltérő- transzparenciát biztosít az ügyfeleknek, ami felér egy fogyasztóvédelemmel.
Miben különbözik pl. Amerikában ez a szakma az itthonitól? (Már csak azért is, mert ez szóba került.)
Az Egyesült Államokban bár törvényileg nem kötelező, de az egyszerűség és precíz, szakszerű lebonyolítás érdekében az emberek 90%-a ingatlankérdésekben szakértőkhöz, un. realestateagent-hez fordulnak adás-vétel ügyében.
Az ingatlanügynök nem csak a szakmáját és az ingatlanpiaci helyzetet jól ismerő, a törvény által erre a tevékenységre feljogosított személy, hanem a jogszabályokból is vizsgázott, naprakész tudásáról, felkészültségéről két évente kötelezően számot adó igazi szakember. Ezt a tevékenységet ebben az országban kizárólag a megfelelő, az állam által kiállított licence-el (még az USA államokon belül is különböző jogszabályok vannak erre a tevékenységre, így az egyik államban megszerzett, és nem egyszerű vizsgákhoz kötött licence nem féletlenül, sőt általában nem érvényes a másikban), engedéllyel lehet végezni.
Aki nem rendelkezik ezzel a végzettséggel, és önmaga, vagy bármely cég keretein belül ezt az engedélyhez kötött tevékenységet végzi, az igen komoly büntetésre számíthat. Ugyanígy a törvény sújt le azokra is, akik szakmájukon belül tudatos, vagy nem szándékos de az ügyfelek érdekeit komolyan veszélyeztető hibát követnek el.
Vannak olyan vétségek, mely akár börtönbüntetéssel is sújthatók (figyelem, kedves ingatlanügynök kollégák), de mindenképpen súlyától függően, akár az engedély időleges vagy végleges visszavonásával büntethetők.
Magyarul törvények és rendelkezések biztosítanak megfelelő hátteret egy igen komoly feladatot betöltő szakmának, hisz az Egyesült Államokban a családok egy része 2-3 évente biztos költözik (ki munka, tanulás, ki egyéb okoknál fogva).
Az ügynökön később számon kérhetők a rejtett hibák, vagy a nem szakszerű eljárás is. Ő felügyeli a lakásátadás folyamatát, és egyértelműen rögzíti a lakás átadáskori állapotát (walkthrough). A homestaging (a lakás piacra állítása) és az open house (nyitott lakás, amely során bárki megtekintheti adott időkereten belül az ingatlant) pedig jól működő tanácsadói tevékenységek.
Az INGATLANSZAKMA nem a szerencselovagok, ejtőernyősök, munkanélküliek, jobb esetben a „majd csak lesz valahogy, addig itt kihúzom” típusú fiatalok világa, hanem egy életpályát kitöltő nagybetűs SZAKMA. Ezek az emberek az átlagosnál jobb életszínvonalon élő, középkorú vagy annál is idősebb generációt képviselnek. Tele vannak tudásvággyal és áldoznak is érte. Nem idegen tőlük az online világ, a „kütyűhasználat”, a felgyorsult tempó. SŐT! Egyenesen kihívásként élik meg és versenyelőnyt kovácsolnak belőle.
Magyarországon nemhogy ilyen “jogosítványok” de a “megkülönböztetett”, kifejezetten a szakmát szabályozó törvényi felügyelet is hiányzik a korrekt működéséhez. A Lakástörvény adott passzusa, valamint a PTK – mely az utóbbi időben a kizárólagos szerződések fogyasztóvédelmileg aggályos volta miatt nehezíti az életünket- illetve szélsőséges esetben a BTK vonatkoztatható az ingatlanközvetítésre.
Melyek ennek a szakmának az aktuális „trendjei”?
Változik a világ és ezzel az igények is. Újság helyett online hirdetés, mesterséges intelligencia, az online aláírás, a táv azonosítás az ügyvédnél mind – mind abba az irányba mutatnak, hogy az emberi tényező mégsem kivehető a képletből.
Pár éve a világ legnagyobb ingatlanszövetségének konferenciáján egy jó mondat hangzott el: Bármilyen is a technológia az ingatlanközvetítés még mindig az emberek üzlete és nem a technológiáé. Érzelmek vannak a középpontban és ezt pénzzel nem lehet megfizetni. A technológia segít, de az emberi tapasztalatot, a másik ember megértését, az igény kiszolgálását még mindig nem helyettesíti.
HA számok alapján nézzük az idei év kimagasló volt a bérleti piac negatív trendjében. Soha nem volt ennyi lakás kiadó még a piacon.
HA az új építésű ingatlanok kapcsán vizsgálódunk, akkor a családpolitikai támogatások miatt nagyon pozitív ívet fut ez a szegmens.
HA pedig a használt ingatlanok piacát tekintjük át, az árak szépen kezdenek visszakúszni a covid előtti színvonalra.
Összefoglalva hacsak nem lesz valami óriási gazdasági krach, a piac ebben az évben magához fog térni és nagy várakozással tekintünk a jövő év elébe. A covid helyzet rendeződése vagy a megszokás stabilizálja majd a magából kifordult piacot.
