Ingatlan adásvétel során sokszor találkozhatunk két fogalommal: tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás. Mit jelentenek ezek és mire valók? Ebben a cikkben a tulajdonjog fenntartást járjuk körbe.
Mi minősül ingatlannak?
Csak röviden, de érdemes tisztázni két alapfogalmat, amivel gyakran találkozhatunk a jogi szövegekben. Az egyik az ingatlan, a másik az ingóság. Tapasztalatból tudom, hogy ezek nem mindig világosak mindenki számára. Ez érthető is, hiszen a munkából hazaérve biztosan nem azt mondjuk, hogy „még beugrottam a boltba pár ingóságért”.
Valójában a jogtudományhoz tartozó kérdés az, hogy mikor ingó valami és mikor ingatlan. Ha nem szeretnél jogtudós lenni, elegendő annyit tudni, hogy az ingó dolgok általában anélkül elmozdíthatók a helyükről, hogy kár keletkezne bennük, míg az ingatlanokra ez – legalábbis főszabály szerint – nem igaz. Az ingók tehát mozgathatók, míg az ingatlanokra ez nem jellemző. Például ingó egy asztal, szék, ékszer, bicikli. Ingatlan pedig egy telek, ház, lakás, épület. Míg egy ház ingatlannak minősül, addig a tégla, amiből építik ingó dolog addig, amíg nincs beépítve. Bár már létezik arra is technológia, hogy egy épületet egy másik helyre szállítsanak át, azért ez nem mindennapi történet.
Hogyan szerezhető meg egy ingatlan tulajdonjoga?
Az ingatlanok adásvétele során a tulajdon megszerzéséhez nem elegendő maga az adásvételi szerződés. Ingatlan vásárláskor arra is szükség van, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivataloknál vezetett ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezzék. Magyarul, az ingatlan tulajdoni lapjára felkerüljön, hogy ki az új tulajdonos.
Az új tulajdonos feltüntetéséhez, az is szükséges, hogy az addigi tulajdonos, vagyis adásvételnél az eladó ehhez hozzájáruljon. Ezt a nyilatkozatot nevezik tulajdonjog bejegyzési engedélynek is.
Mit jelent a tulajdonjog fenntartás?
Mivel a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükség van az eladó hozzájárulására is, ezért arra is van lehetőség, hogy az eladó ezt az engedélyt ne az adásvételi szerződés aláírásakor adja meg. Ez érthető is abban az esetben, ha a vevő nem fizeti ki azonnal a teljes vételárat. Ilyenkor van arra lehetőség, hogy tulajdonjog fenntartással kerüljön sor az adásvételre. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződésben az eladó a teljes vételár megfizetéséig még fenntartja a tulajdonjogát.
A tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi?
Ne gondold, hogy a tulajdonjog fenntartás csak az eladót védi. Ez a vevőnek is garanciát jelent. Hogyan?
Ingatlan adásvételnél a vevőnek is fontos, hogy az eladó ne adhassa el másnak az ingatlant, amíg ő nem fizeti ki a teljes vételárat. A tulajdonjog fenntartást a tulajdoni lapon is fel kell tüntetni. Ez pedig garanciát jelent a vevő részére is. A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően az eladó másra nem ruházhatja át az ingatlant és nem is terhelheti meg.
Miért lehet előnyös a tulajdonjog fenntartás?
A legnagyobb előny, hogy ebben az esetben nincs időbeli korlát. A felek határozhatják meg, hogy meddig akarják fenntartani az eladó tulajdonjogát, vagyis praktikusan mennyi ideje van a vevőnek, hogy kifizesse a teljes vételárat.
Az is megengedett, hogy előre ne határozzák meg ezt az időtartamot, bár ez egyéb szempontokra figyelemmel, nem szokásos eljárás. Hiszen melyik eladó nem szeretné előre kikötni, hogy meddig kellene megkapni az ingatlan teljes vételárát?!
A lényeg, hogy a tulajdonjog fenntartás lehetővé teszi a vételár hosszabb idő alatti kifizetését úgy, hogy eközben mind az eladó, mind a vevő védve legyen. Bár ez a védelem sem mindenható. Nézzük, hogy miért!
A tulajdonjog fenntartással történő eladás hátránya
Bár a tulajdonjog fenntartás védi a vevőt is, hogy az eladó ne tudja ezalatt másnak eladni vagy megterhelni az ingatlant, van, amitől nem óvja meg a vevőt. A tulajdonjog fenntartás nem nyújt védelmet a végrehajtástól.
A tulajdonjog fenntartás bejegyzését követően is sor kerülhet az eladóval szembeni végrehajtási jog bejegyzésére. Szerencsére, még ekkor sem biztos, hogy minden veszve van, hiszen nincs kizárva, hogy az ingatlant a még hátralévő vételárból tehermentesítsék. Ám, ha az eladó tartozása ennél nagyobb lenne, akkor már nagyobb a baj. Ha a tartozás nem kerül kifizetésre és a végrehajtási jogot nem törlik az ingatlanról, akár még az ingatlan árverezésére is sor kerülhet.
A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd
Forrás:
– – – – – – – –
A fenti tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vedd figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak.
