A bírósági végrehajtási eljárás során nem kizárt, hogy olyan ingatlan kerül árverezésre, amelyben bérlő lakik. Ilyen esetekben felmerül, hogy az ingatlant lakottan kell-e árverezni? Mi lesz a bérleti szerződés sorsa az ingatlan árverése után?
Lakottan árverezett ingatlan
Amennyiben a végrehajtási eljárás során ingatlanárverésre kerül sor, akkor az ingatlant rendszerint beköltözhető állapotban árverezik. A beköltözhető állapot nem arra vonatkozik, hogy ténylegesen lakik-e valaki az ingatlanban vagy sem. Ez azt jelenti, hogy az eredményes árverés esetén az árverési vevő az ingatlant birtokba veheti. Ingatlant akkor is lehet beköltözhető állapotban árverezni, ha egyébként van lakója (pl. a tulajdonos).
A bírósági végrehajtásról szóló törvény kifejezetten meghatározza, hogy melyek azok az esetek, amikor az ingatlan lakottan kerülhet árverezésre. A lakottság ebben az esetben sem arra utal, hogy ténylegesen lakja-e valaki az ingatant. Ehelyett arra utal, hogy van-e olyan személy, aki a sikeres árverést követően is jogosult az ingatlanban maradni. Például, amennyiben az ingatlan közös tulajdonban van, és csak az egyik tulajdonostárs tulajdonrészét árverezik, akkor a nem adós tulajdonostárs továbbra is jogosult az ingatlant használni. Ekkor a tulajdonrészt lakottan kell árverezni.
Bérleti szerződés az árverezett ingatlanon
Lakottan kell árverezni az ingatlant, ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik.
A végrehajtó feladata, hogy az ingatlan árverése esetén a hirdetményben tájékoztatást adjon arról, ha a lakottan történő árverezésre érvényes bérleti szerződés miatt kerül sor. A bérleti szerződés ténye az ingatlan tulajdoni lapján nem kerülhet feltüntetésre. Így tehát az ingatlan-nyilvántartásból nem lehet tudomást szerezni arról, ha bérlő lakja az ingatlant. A végrehajtó a bérleti szerződésről az érintettek bejelentése alapján értesülhet, például az adóstól, a végrehajtást kérőtől, a bérlőtől.
A végrehajtási törvény szerint beköltözhetően kell árverezni az ingatlant, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor. Általában a bankhitelre vonatkozó szerződések, zálogszerződések mindig tartalmazzák azt a kitételt, hogy a fedezetül szolgáló ingatlan beköltözhető állapotban kerül értékesítésre. Ilyen esetben akkor is beköltözhető állapotban kell árverezni az ingatlant, ha a bérlő már a végrehajtást megelőzően érvényes bérleti szerződést kötött az ingatlanra.
Nincs kizárva, hogy a bérlő a végrehajtási eljárás megindulását követően kössön bérleti szerződést az ingatlan tulajdonosával. A végrehajtás ugyanis nem akadályozza a tulajdonost abban, hogy az ingatlant hasznosítsa és az ingatlan használatát bérlőnek engedje át. Viszont ebben az esetben az ingatlan beköltözhetően kerül árverezésre. A bérbeadónak és a bérlőnek pedig tekintettel kell lenni arra is, hogy a törvény szerint a végrehajtás során lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.
A bérleti szerződés sorsa ingatlan árverése esetén
Az ingatlanra vezetett végrehajtás és az ingatlan sikeres árverezése nem jár automatikusan azzal a következménnyel, hogy az ingatlanra kötött bérleti szerződés megszűnik.
A lakottan árverezett ingatlan elárverezését követően a bérleti szerződés fennmarad. A bérlőnek nem kell kötelezően elhagynia a bérleményt. Az árverési vevő a bérbeadó (tulajdonos) helyébe lép a bérleti szerződés tekintetében. Így az árverési vevő tulajdonszerzését követően már az ő részére kell fizetni a bérleti díjat. Ő gyakorolhatja a bérbeadó többi jogosultságát is, illetve ő köteles a bérbeadó kötelezettségeit teljesíteni. Ha az árverési vevő a bérleti szerződést meg kívánja szüntetni, akkor ezt a szerződésben és a törvényben foglalt módon teheti meg. Például a határozatlan idejű bérlet felmondásával, közös megegyezéssel.
Dr. Szabó Gergely, ügyvéd
– – – – – – – –
Forrás:
A fenti tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vedd figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak.
