Nagy általánosságban a kifüggesztés minket a zártkerti ingatlan tulajdonjogának átruházásakor érint. Ezek sok esetben hétvégi házas ingatlanok, esetleg lakhatásra állandósultak. Mégis föld-ként tekint rá a törvény, ha nem lett „kivonatva” művelési ág alól. Így ingatlanosként fontos ismerni a szabályokat, lehetőségeket.
A kifüggesztés nem is olyan rég ezelőtt került be a köztudatba: Néhány évvel ezelőtt lehetőség volt az önkormányzatoknál kivonatni a zárt kerti ingatlanokat a művelési ág alól. Ez leginkább szóbeszéd útján terjedt, a tulajdonosok hivatalos értesítést nem kaptak. Volt, aki jobban utánanézett a dolognak és végig vitte a folyamatot, és volt, aki nem foglalkozott vele, mert vagy nem jutott el hozzá a hír vagy nem is érdekelte, vagy csak halogatta, mert nem volt szándékában értékesíteni a tulajdonában levő erdőt, kertet, szántót, földet. Ennek a lehetőségnek egyszer aztán csak vége szakadt. Ugyanis megváltozott a földforgalmi törvény.
Ettől a pillanattól kezdve a „hétköznapi emberek”, akiknek föld volt/van a tulajdonában megismerkedtek többek között az „AK” azaz az Aranykorona érték és a kifüggesztés kifejezéssel.
Ebben a blogban többnyire „hétköznapi” nyelven szeretném bemutatni nektek az AK-értékkel rendelkező földek, telkek, erdők, gyümölcsösök, zártkertek stb. adásvételének menetét. Természetesen cikkem tájékoztató jellegű, semmiképp nem minősül hivatalos közlésnek, teljesen biztos állásfoglalást hasonló ügyekben jártas ügyvédtől kell kérni illetve elfogadni. És itt is jellemző a minden eset más és más, amit ugye szintén nem szabad elfelejteni.
Tehát mi a teendő abban az esetben ha az értékesítésre szánt ingatlannak van aranykorona értéke? Vagy van-e aranykorona értéke?
Ezt a tulajdoni lap megtekintése után azonnal meg tudjuk állapítani.
A termőföldek aranykorona (kataszteri tisztajövedelem) értéke nem pénzbeli értéket jelent, hanem egy adott becslőjáráshoz tartozó, a művelési ágtól, és azon belül a minőségi osztálytól függő minőségi arányszám. A szám-érték a matematikában sem jelent pénzbeli értéket. Az AK értéket a földhivatal hatósági jogkörében mezőgazdász állapítja meg a kijelölt mintaterekkel való empirikus (tapasztalásból eredő) összehasonlítás és a vonatkozó fokozattábla alapján.
Bár a művelési ág után szerepel a kivett megnevezés, de ez jelen esetben nem elég nekünk. A „kat.t.jöv.k.fill. rövidítés alatt található, azaz a kataszteri tisztajövedelem érték, mint hatósági nyilvántartási adatot szükséges figyelembe venni. Amennyiben 0, akkor valóban ki van vonva az ingatlan művelési ág alól, sima adásvétellel átruházható. Mint a például hozott képen is van meghatározott érték, akkor bonyolultabb a helyzet.
Az AK érték természetesen kihat a termőföld piaci értékére, de azzal nem azonos, jó esetben azzal arányos. Az értékek hektárra (10 000 m2) vannak megadva, ezek tört értékek, mert a kerek, eredeti aranykorona értékek 1 holdra voltak számítva, azaz 400*400 öl= 1600 négyszögöl (5755 m2) területre. Ott ezek egész számok, 14 Ak/hold = 24,28 Ak/ha, de ez területenként más és más lehet, nincs országos érték.
Az egyik megoldás arra az esetre, hogy ne kelljen kifüggeszteni az adott ingatlant az, hogy megváltjuk az értékét az állam felé, már ha ez az adott földre lehetséges. Ennek pontos folyamatáról a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara helyi képviselőjétől a Falugazdásztól illetve a Földhivataloktól lehet érdeklődni. A termőföld értéke kiszámolható az AK értékből. Természetesen zártkerti/hobbikerti felhasználás esetén, ahol sok esetben nagyobb gazdasági épület, vagy tároló került felépítésre, ott az épület/építmény értéke nincs beleszámolva a föld értékébe.
A másik megoldás, hogy követjük a kifüggesztés hivatalos eljárását. Kivéve, ha a földet olyan személy, gazdálkodó szervezet kívánja megvásárolni, akinek alapból is lenne elővásárlása jogosultsága! (Ebben az esetben is fontos lehet a sorrendiség –később részletezem)
Első lépésben az ügyben eljáró ügyvéd a tulajdonjog átruházó nyilatkozatot hivatalos dokumentumon, un. zöld papíron is elkészíti, a felekkel helyszínen aláíratja. Jelen esetben is működnek a meghatalmazások, de a zöld papír az eljáró ügyvéd keze közül nem kerülhet ki és nem is sérülhet! 2022.01.01.-es törvénymódosítás óta a dokumentumot először az illetékes mezőgazdasági illetékes szervnek (Földművelésügyi Minisztérium) kell beküldeni, ahol el vagy felül bírálják, majd jóváhagyják azt. Ezután kerül a helyi jegyző jogkörébe az eladás tényét igazoló dokumentum, aki hirdetményi úton eleget tesz a kifüggesztés eljárásának.
Innentől kétféle opció következhet be.
– Senki nem jelentkezik elővásárlásra és az ingatlan adásvételi szerződése hatályba lép, a kifizetés megtörténte után a tulajdonjog átruházódik.
– Az elővásárlásra jogosultak köréből valaki hivatalos ajánlatot tesz, a szerződésben meghatározott áron igényt tart a földre. Ebben az esetben felülbírálják, hogy jogos e az igénye, és ha igen akkor bizony a tulajdonjog a „licitálóra” száll, természetesen a meghatározott vételár kifizetése után.
Hogy alakul a gyakorlatban a vételár/foglaló/előleg/vételárrész kifizetése?
Természetesen az eredetileg megállapodott ügyfelek belefoglalják a szerződésbe, hogy mikor/ milyen ütemben kerül kifizetésre az ingatlan. Ez lehet az adásvételi megszületésekor, lehet a kifüggesztéses procedúra legvégén, lehet benne foglaló is, akár több részletes kifizetés. Amennyiben az ügymenet során a vevő személye megváltozik, anyagi kár akkor sem keletkezik a feleknél. Az „új vevőnek” úgy kell a vételárat megfizetnie, hogy amennyit már megfizetett a vevő annyit neki a fennmaradó részt (ha van) az eladónak.
Amennyiben a föld valós értékénél magasabb az ingatlan szerződésben meghatározott értéke, akkor annak okát azt az eljáró ügyvédnek már a szerződésbe célszerű belefoglalnia. Pl. nagy értékű épület( ami, jó esetben feltüntetésre is került a tul. lapra, térképre).
Fontos, friss változások ez évben is történtek, ugyanis az ilyen jellegű ingatlanok kifizetése csak ÁTUTALÁSSAL vagy ÜGYVÉDI LETÉT-ből lehetségesek!
Illetve az elővásárlók személyének lehetőségei is és az is felmerült, hogyha vállalva az elővásárlással a joghoz való kötelezettségeit de azokat nem teljesíti akkor akár további földszerzéstől 5 évre eltilthatják.
Ki lehet jogosult az elővásárlásra kinek van „elővásárlási joga”?
Mit is jelent ez a fogalom pontosan? Elsődlegesen érdemes tisztázni, hogy pontosan mit is jelent ez a fogalom.: Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Termőföldek esetén ez kicsit eltér a társasházaknál, lakóingatlanoknál illetve közös tulajdonnál megszokottaktól. A földforgalmi törvény alapján az alábbi jogosulti csoportokat az alábbi sorrendben illeti meg az elővásárlási jog:
- Első helyen, mindenki mást megelőzve illeti meg elővásárlási jog az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében.
- A Magyar Államot a közös tulajdonban álló föld esetében (!) a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében a földműves tulajdonostárs követi.
Itt fontos hangsúlyozni, egy 2020-as törvénymódosítás óta az elővásárlási jog gyakorlásának az a feltétele, hogy a tulajdonostárs az adásvételi szerződés megkötésekor már legalább 3 éve rendelkezzen a tulajdoni hányadával.
- Harmadik helyen található a földet használó olyan földműves, aki i) helyben lakó szomszédnak minősül, aki ii) helyben lakónak minősül, vagy iii) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
- Negyedik helyen az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül.
Magyarázatra szorul a helyben lakó szomszéd fogalma. A földforgalmi törvény a következőképpen definiálja: aki helyben lakó és a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos az adásvételi, a csere vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel, vagy akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, mely szomszédos az adásvételi, a csere vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel, és a tulajdonában vagy használatában lévő, a lakóhelye szerinti településen fekvő földje szomszédos az adásvételi, a csere vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel.
- A helyben lakó földműves szomszédot követi az állattartótelepet üzemeltető helyben lakó földműves, aki tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása és rendelkezik a meghatározott állatsűrűséggel.
- Az állattartótelepet üzemeltető, helyben lakó földművessel egy sorban illeti meg az elővásárlási jog azt a földművest, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredet megjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása vagy ökológiai gazdálkodás folytatása, továbbá, akinek a célja kertészeti tevékenység folytatása vagy vetőmag-előállítás.
- Hatodik helyen illeti meg elővásárlási jog az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül. Helyben lakónak azt a természetes személyt minősíti a törvény, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az érintett föld fekszik.
- Végül utolsó helyen illeti meg elővásárlási jog azokat a földműveseket, akiknek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
- Amennyiben egy adott jogosulti csoporton belül – leszámítva az államot és a földet használó földművest – több személy is, élve elővásárlási jogával, a szerződésre vonatkozó elfogadó nyilatkozatot tesz, akkor a földforgalmi törvény a következő sorrendet állítja fel:
- a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja,
- b) fiatal földműves,
- c) pályakezdő gazdálkodó.
Szóval az AK értékkel rendelkező általában külterületen található ingatlanok értékesítése nem lehetetlen, de megfelelő körültekintést igényelnek. Legtöbb esetben (csak HRSZ. esetében is) lakcímbejelentés lehetséges, amennyiben az önkormányzatnál a lakcímnyilvántartóban szerepel.
Fontos megjegyezni, hogy kamattámogatott és jelzáloghitelek magánszemélyeknek nem használhatóak a megvásárláshoz (nem térek ki a földművesek pályázati vagy egyéb céges lehetőségeire) csak abban az esetben, ha a tulajdoni lapon lakóingatlanként van feltüntetve, és akkor is egyedi elbírálást igényelnek.
Felhasznált források:
https://njt.hu/jogszabaly/2023-94-00-00
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A1300122.TV
https://drujvary.hu/elovasarlasi-jog/
https://jogaszvilag.hu/cegvilag/elovasarlasi-jog-hatalyos-szabalyai-termofold-vasarlaskor/
https://www.foldhivatal.hu/content/view/155/128/
Tóth Linda
Etikus Ingatlanos
