Az, aki ingatlant vagy más dolgot ruház át, felelősséggel tartozik az ingatlan rejtett hibáiért. Azonban a tulajdonjogot átruházó személy nem csupán azért felelős, hogy a dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas és rejtett hibáktól mentes legyen. Az átruházó személyt felelősség terheli azért is, hogy a dolog megszerzésének jogi akadálya és korlátja se legyen. Mit jelent pontosan a jogszavatosság?
A kellékszavatosság és a jogszavatosság
Kellékszavatosság esetén az ingatlant vagy más dolgot ellenérték fejében átruházó személy azért tartozik felelősséggel, hogy a dolog rendeltetésszerű használatra alkalmas. Az átruházó felelős azért is, hogy a dolog megfeleljen a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. A kellékszavatosság nem csak a dolgokra, hanem a szolgáltatásokra is vonatkozik. A kellékszavatosság tehát alapvetően a minőségi hibáktól való mentességre és a használatra való alkalmasságra vonatkozik. Nem áll fenn viszont kellékszavatosság olyan hibákért, amelyeket az érintett az átruházás időpontjában ismert, vagy amelyeket kellő körültekintés mellett ismernie kellett.
Jogszavatosság akkor áll fenn, ha ellenérték fejében tulajdonjog, más jogosultság vagy követelés átruházására kerül sor. Aki jogszavatossággal tartozik, azért szavatol, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, ami az átruházandó jog vagy követelés megszerzését akadályozza vagy korlátozza. Jogszavatosság terheli például az ingatlan tulajdonjogának eladóját azért, hogy a vevő tulajdonszerzésének nincs jogi akadálya. Ugyanígy jogszavatossággal tartozik a gépjármű vagy más ingóság eladója is.
Jogszavatosság nem csak tulajdonjog, hanem más jogosultság ellenérték fejében történő átruházásakor is terheli az átruházó felet. Például jogszavatosság terheli a szerzőt, amikor a mű többszörözésére és terjesztésére vonatkozó szerzői jogát pénzért átruházza.
A jogszerzés akadályoztatása
A jogszavatosság egyik esete, ha az átruházni kívánt tulajdonjog vagy más jogosultság azért nem szerezhető meg, mert harmadik személynek olyan jogosultsága van, amely ezt akadályozza. Gyakori példa erre, ha az ingatlan tulajdonjogának átruházását harmadik személy – rendszerint pénzintézet – javára fennálló zálogjogot biztosító elidegenítési- és terhelési tilalom akadályozza.
Ha a jogszerzést harmadik személy jogosultsága akadályozza, akkor a jogszerző félnek (pl. a vevőnek) megfelelő határidő tűzésével fel kell hívnia az átruházó felet arra, hogy az akadályt hárítsa el vagy adjon megfelelő biztosítékot. Az akadály elhárításának módja attól függ, hogy milyen jogosultság akadályozza az átruházást. Például elidegenítési- és terhelési tilalom esetén az akadály elhárítható a tartozás kifizetésével vagy a jogosult átruházáshoz hozzájáruló nyilatkozatával.
Az akadály elhárítására vonatkozó megfelelő határidő mindig az adott eset körülményeitől függ. Elsősorban az akadály mibenlététől és az annak elhárításához rendszerint szükséges időtől.
Ha a felhívást követően a határidőn belül az átruházó fél az akadályt elhárítja, akkor megvalósulhat a jogosultság átruházása. Ellenkező esetben a jogosult elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. Az elállás következtében a feleknek a szerződéskötést megelőző helyzetet kell helyreállítani. Ez azt jelenti, hogy ha a jogszerző fél már teljesítette az ellenszolgáltatást vagy annak egy részét, akkor ezt vissza kell kapnia.
Ha a kötelezett fél rosszhiszemű volt, akkor teljes kártérítéssel tartozik. Rosszhiszeműségről akkor beszélhetünk, ha tudott a jogszerzés akadályáról vagy erről tudnia kellett volna. Ha jóhiszemű volt, akkor a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megtéríteni.
A jogszerzés korlátozottsága
Előfordulhat olyan eset, hogy a harmadik személy jogosultsága nem gátolja meg az átruházott jog megszerzését, azonban a harmadik személy joga korlátozott jogszerzést eredményez. Ez azt jelenti, hogy harmadik személy joga a tulajdonjog, más jog gyakorlását vagy a követelés megszerzését korlátozza vagy értékét csökkenti. Ilyen eset, ha például az ingatlanon harmadik személynek haszonélvezeti joga áll fenn, vagy az ingatlant zálogjog vagy végrehajtási jog terheli.
Ha a jogszerzés korlátozott, akkor a jogosult megfelelő határidő tűzésével tehermentesítést követelhet. Ha a felszólítás eredménytelen, akkor a jogosult a tehermentesítést a kötelezett költségére maga is elvégezheti.
Ha a tehermentesítés nem lehetséges vagy aránytalan költséggel járna, akkor a jogosult elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. A jogosult másik lehetősége, hogy a teher átvállalása fejében az ellenérték megfelelő csökkentését követeli. Ez esetben a harmadik személyt megillető jogosultság továbbra is fennmarad, de az ellenértéket arányosan csökkenteni kell. Ezek a jogok a jogosultat akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a jogosult nem kívánja a dolog tehermentesítését.
Fontos, hogy nem illeti meg jogszavatosság a jogosultat, ha a szerződés megkötésekor tudta vagy tudnia kellett, hogy az átruházás tárgyát képező jogot (vagy követelést) korlátozásmentesen nem szerezheti meg. Kivételt képez, ha a másik fél a tulajdonjog, más jog vagy követelés korlátozásmentességéért kifejezetten szavatosságot vállalt. Például, ha az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó a tehermentes tulajdonjogért szavatosságot vállalt, akkor a vevőt megilleti a jogszavatosság akkor is, ha a tulajdoni lapon az ingatlant terhelő végrehajtási jogot maga is láthatta.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392
