Egyre növekvő számban keresik meg irodánkat olyan ügyfelek, akik az illetékes Kormányhivataltól az épület bontására vagy jobb esetben fennmaradási engedély benyújtására vonatkozó határozatot kapnak.
Mit tegyünk ahhoz, hogy ezeket az ügyeket elkerüljük?
Ehhez ismernünk kell az építésre és az építéshatósági eljárásokra vonatkozó alapvető rendelkezéseket és már az építkezés, vagy olyan ingatlan vásárlása gondolatának felmerülésekor érdemes jogi szakemberhez fordulni, amelyet át akarunk alakítani, vagy bővíteni.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 18. § (1) bekezdése szerint építési tevékenységet végezni az Étv-ben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl, csak a helyi építési szabályzat előírásainak megfelelően szabad.
Az Étv. 31. § (2) bekezdés szabályozza, hogy az építmények és azok részeinek építése, bővítése, felújítása, átalakítása, helyreállítása, korszerűsítése során érvényre kell juttatni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletben (OTÉK) meghatározott alapvető követelményeket. De mit is jelent ez?
Mielőtt az építkezésre legalkalmasabb telket vagy már meglévő építményes ingatlant megvásárolnánk, a tulajdoni lapot és a hiteles térképmásolatot be kell szerezni és ellenőrizni, hogy a természetbeni állapot és a jogi állapot megegyezik-e. Telek ingatlan esetén a kerítés természetben lévő helyét földméréssel lehet ellenőrizni, míg az építményt is tartalmazó ingatlan esetén a telek és az épület felmérése, valamint az épületről az eladónál rendelkezésre álló, vagy az építéshatóságoktól beszerezhető műszaki dokumentáció lesz segítségünkre a jogi státusz megítélésében.
Mivel az építkezés vagy bővítéshez kapcsolódó legfontosabb szabályokat az Önkormányzatok által rendeletben elfogadott helyi építési szabályzatok (HÉSZ) tartalmazzák, mindenképpen érdemes mind annak szöveges, mind rajzos részét megtekinteni, kérdések esetén az ingatlan fekvése szerinti Önkormányzat főépítészi irodáján, vagy az építéshatósági eljárásban hatáskörrel és illetékességgel rendelkező kormányhivatalnál érdeklődni.
Az ingatlanokkal kapcsolatban további információ ismerhető meg az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat támogató elektronikus dokumentációs rendszerből (ÉTDR), amely felületen helyrajzi szám alapján megtudható, hogy az épület rendelkezik-e például energetikai tanúsítvánnyal, vagy az új rendszer bevezetését követően milyen építési engedélyezési, vagy egyszerű bejelentési eljárással érintett, illetve készült-e az épületről feltüntetési vázrajz.
Ezen információk birtokában lesz az ingatlan vásárló abban a helyzetben, hogy ismerje az adott ingatlanra vonatkozó beépítési szabályokat: hol van az építési hely, amelyen belül az épületnek állnia kell, milyen szabályok vonatkoznak az előkert, az oldalkert, hátsókert távolságokra, a telek mekkora százaléka építhető be, milyen mértékű a zöldfelület mutató, milyen magas épület helyezhető el az ingatlanon. Az adott ingatlanra vonatkozó szabályok ismerete azért is fontos, mivel az építkezés során az építéshatóság, vagy rosszabb esetben az építésfelügyeleti hatóság is ezeknek a szabályoknak a megtartását fogja vizsgálni.
Előfordult olyan eset, ahol az ingatlan vásárlásakor a vevő tájékoztatást kapott arról, hogy eltérés van a természetbeni állapot és a jogi állapot között, de bízott abban, hogy ha az építésfelügyeleti hatóságnak tudomására is jut a jogsértés, a bírság fizetésével az épület megtartható lesz, azaz fennmaradhat. Az esetek nagy száma azt mutatja, hogy ebben alappal nem bízhatunk. Egy szomszéd vagy éppen a helyi önkormányzat bejelentése alapján számos építésfelügyeleti eljárás indul, amelynek sajnos bontási határozat lett a vége.
Melyek az építés alapvető szabályai?
A 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 1. számú mellékletében találhatjuk meg az építési engedély nélkül végezhető tevékenységek felsorolását. Ezen építési tevékenységekhez nem szükséges sem engedély, sem a később ismertetésre kerülő egyszerű bejelentés sem, azonban ezen építkezéseknek is meg kell felelni az építési szabályoknak.
Mikor kell egyszerű bejelentéssel élni?
Az Étv. 33/A. § rendelkezik az egyszerű bejelentéssel végezhető építési és bővítési munkákról.
Eszerint egyszerű bejelentéssel történik :
- a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó új lakóépület építése,
- műemlék kivételével, a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése, valamint
- az 1) és 2) pontban foglalt építési munkákhoz szükséges tereprendezés, támfalépítés.
A természetes személy építtető egyszerű bejelentéssel kell bejelentse a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépületet érintő építési, valamint az ehhez szükséges tereprendezési, támfalépítési tevékenységet, ha azt saját lakhatás biztosítása céljából végzi és az így megépült új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmaz.
A természetes személy építtető – műemlék kivételével – egyszerű bejelentéssel kell bejelentse a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési, valamint az ehhez szükséges tereprendezési, támfalépítési tevékenységet, ha azt saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzi.
Saját lakhatásnak minősül minden olyan eset, amelynek során az építtető a lakóépületet vagy lakást életvitelszerű bentlakás céljából használja.
Az egyszerű bejelentéssel folytatott építési tevékenység esetén
- az építtető az építési tevékenységet kormányrendeletben meghatározott módon bejelenti a kormányrendeletben kijelölt szervnek,
- ha a tervező a tervezés során a közműellátás és az égéstermék-elvezető megvalósítása érdekében az arra jogosult szolgáltató hozzájárulását vagy jóváhagyását kéri, és arra nyolc napon belül nem kap érdemi választ, a hozzájárulást vagy jóváhagyást megadottnak kell tekinteni,
- a bejelentéshez kormányrendeletben meghatározott tartalmú dokumentációt kell mellékelni,
- a bejelentéstől a kormányrendeletben meghatározottak szerint lehet eltérni.
Az egyszerű bejelentéssel folytatott építési tevékenység kormányrendeletben meghatározott eseteiben az építtető köteles építész tervezőt tervezői művezetésre megbízni.
A hivatkozott kormányrendelet a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet, amelyben a további részletszabályok megtalálhatók.
Az egyszerű bejelentéssel folytatott építési tevékenységet a bejelentéstől számított tíz éven belül meg kell valósítani és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől.
Fontos tudni, hogy a hatósági bizonyítvány kiállításától számított 5 évig az egyszerű bejelentés szerinti építési tevékenységgel érintett lakóépület rendeltetése akkor sem változtatható meg, ha egyébként a rendeltetésváltoztatás jogszabályi feltételei fennállnak.
Mi történik, ha a bejelentéstől számított tíz éven belül nem valósították meg az egyszerű bejelentés szerinti építési tevékenységet, azaz nem áll rendelkezésre a hatósági bizonyítvány, de részleges építési tevékenység már volt?
- az új lakóépület építése esetén az elkészült építményt le kell bontani,
- meglévő lakóépület bővítése esetén az építési tevékenységgel érintett építményrészt a visszamaradó lakóépület állékonyságára és rendeltetésszerű használatára tekintettel le kell bontani, és a terep felszínének eredeti állapotát vissza kell állítani.
Abban az esetben, ha a fenti szabályok nem alkalmazhatóak, akkor az Étv. 34. § szerinti építési engedélyezési eljárás lefolytatása szükséges. Ebben az esetben figyelemmel kell lenni arra is, hogy ha az ingatlanon egy vagy több épületet is le kell bontani a tervezet épület felépítése előtt, akkor akár a bontáshoz is szükséges lehet építéshatósági eljárásra. Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez képest nem hatósági bizonyítvány kiállítással végződik a megépült építmény jogi státuszának rendezése, hanem egy használatbavételi engedélyezési eljárással, amennyiben pedig az eredeti engedélytől eltérés történt, akkor fennmaradási engedélyezési eljárással.
Hatósági határozatok
A hatósági határozatok (hatósági bizonyítvány, használatbavételi engedély, fennmaradási engedély) lesznek azok a dokumentumok, amely alapján az épület jogilag is használatra készen áll, a lakóházba be lehet költözni, valamint az épület feltüntetésére vonatkozó, az ingatlanügyi hatóság által záradékolt változási vázrajzzal már kérni lehet az épületnek az ingatlan-nyilvántartásban és a térképen való feltüntetését.
Amitől tartunk – az építésfelügyeleti eljárás
Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatások szabályait a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmazza.
Ebben a jogszabályban találhatjuk meg tehát az építési engedélyezési részlet szabályokat és az Étv. valamint ezen jogszabály alapján fogja a kormányhivatal lefolytatni az épületfelügyeleti hatósági eljárást, amelynek eredményeképpen a bontási határozatok is kiadásra kerülnek.
Az építésfelügyeleti eljárás általában úgy indul, hogy a kormányhivatal bejelentést kap, amely alapján hatósági ellenőrzés indul. Ezen eljárást 60 napon belül kell lebonyolítani, amelynek keretében a hatóság helyszíni ellenőrzést tart. Abban az esetben, ha a helyszíni ellenőrzés során szabálytalanságot észlel, akkor hivatalból megindítja az építésfelügyeleti eljárást.
Az eljárás megindításának legkésőbb az építés befejezésétől – ha az nem állapítható meg, akkor az építmény használatbavételétől – számított tíz éven belül van helye. Ez azt jelenti, hogy ha szabálytalanul is épült egy épület a fentiek szerint számított 10 év után annak lebontása nem rendelhető el. (Tapasztalatok szerint a 10 éves idő elteltéhez sok esetben nehézkes bizonyítani az építés befejezését, vagy a használatba vételt.)
A kormányhivatalnak az Étv. 48. § szerinti szabályosságot az alábbiak szerint kell vizsgálnia:
Szabálytalan a
- jogszerűtlenül,
- jogosulatlanul vagy
- szakszerűtlenül megkezdett és végzett tevékenység.
Jogszerűtlen az építési tevékenység, ha
1. a jogszabály alapján hatósági engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötött építési vagy bontási tevékenységet
1.1) engedély vagy tudomásulvétel nélkül,
1.2) az engedélytől vagy tudomásulvételtől eltérően,
1.3) az engedély véglegessé válása nélkül – kivéve, ha a döntés azonnal végrehajthatóvá válik –, vagy
1.4) a végleges engedély végrehajthatóságának felfüggesztése ellenére;
2) az Étv. 33/A. § szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet
2.1) bejelentés nélkül,
2.2) természetes személy esetében 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladóan nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült lakóépületben nem csak egy lakást kialakítva,
2.3) természetes személy esetében a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítését nem saját lakhatás biztosítása céljából, nem saját lakhatásra szolgáló lakóépület tekintetében, vagy
2.4) természetes személy építtető kivételével, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépület esetében bejelentéssel;
3) ahhoz jogszabály alapján építési napló vezetése szükséges, valamint a tevékenységet építési napló hiányában végzik.
Az eljárás során az építésfelügyeleti hatóságnak mindenekelőtt a tényállást kell tisztáznia, és azt követően kell abban állást foglalnia, hogy az építkezés, jogszerűtlen, jogosulatlan, vagy szakszerűtlen-e.
Jogosulatlan az Étv-ben kifejezetten nevesített tevékenység, továbbá a vállalkozó kivitelezői tevékenység, ha az építési folyamat a törvényben és kormányrendeletben meghatározott résztvevője az általa folytatott tevékenység végzéséhez nem rendelkezik megfelelő jogosultsággal vagy szakképesítéssel, vagy a vállalkozó nem rendelkezik kivitelezői névjegyzéki nyilvántartási számmal, vagy a kivitelezési tevékenység végzéséhez szükséges jogosultság felfüggesztésének időtartama alatt folytat kivitelezési tevékenységet.
Szakszerűtlen az Étv-ben kifejezetten nevesített tevékenység, valamint a kivitelezői tevékenység, ha
- azt – az Étv. 33/A. § szerinti építési tevékenység kivételével – a helyi építési szabályzat rendelkezéseitől eltérően végzik,
- az Étv. 33/A. § szerinti építési tevékenység esetén a 13. § (5) bekezdésében foglaltaktól eltérően végzik,
- az alapvető követelmények, a tevékenységre vonatkozó szakmai szabályok, előírások megsértésével végzik, vagy
- a tevékenység végzése az életet, az egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapotot vagy használatot eredményez.
A lefolytatott építésfelügyeleti eljárás alapján az Étv. 48/A. § (1) bekezdés szerint, ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg, az építésügyi hatóság arra az építtető vagy a tulajdonos kérelme alapján – amennyiben az építmény, építményrész fennmaradása nem eredményez az életet, egészséget veszélyeztető használatot vagy állapotot – fennmaradási engedélyt ad, ha
- az Étv.-ben, az egyéb jogszabályban meghatározott műszaki és egyéb feltételek teljesülnek, vagy az építményt, építményrészt építési vagy más tevékenységgel szabályossá teszi, vagy
- az műemlékvédelmi érdeket nem sért.
Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg az építésügyi hatóság kötelezésként elrendeli:
- a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését, vagy
- – ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető – a lebontását.
Mit tegyünk?
Az építésfelügyeleti eljárás során az ügyfélnek joga van arra, hogy az eljárás iratait megismerje, amelynek legegyszerűbb módja, ha a hatóságtól az ÉTDR rendszerhez való hozzáférést igényel, hiszen minden ügyiratot a hatóság ebbe a rendszerbe tölt fel, vagy oda kerülnek megküldésre. Ezt az iratbetekintést célszerű megtenni, hiszen így lesz az ügyfél és a jogi képviselő is nemcsak elszenvedője, hanem aktív részese az ügynek, mivel ehhez minden rendelkezésre álló információ birtokában kell legyen.
Az eljárás során, különösen, ha egy régi épület bővítéséről van szó, a fent már említett összes információt, az ingatlanra vonatkozó szabályt érdemes beszerezni, mert nem kizárt, hogy éppen az ügyfél fog olyan információt adni a hatóság részére, amely releváns az ügyben. Megtörtént eset, amikor az ügyfél járt el annak érdekében az építésfelügyeleti eljárás alatt, hogy a hiteles térképkivonaton rossz helyrajzi számra feltüntetett épület a természetbeni helyére és a valós területnagyság az ingatlan-nyilvántartásba feltüntetésre kerüljön. Ezzel ugyanis a beépíthetőség százalékos mértéke javítható volt.
Abban az esetben, ha bontási határozatot kapunk, és még nem rendelkezünk jogi képviselővel, érdemes azonnal jogi segítséget igénybe venni, mert a bontási határozattal szemben fellebbezést nem lehet benyújtani, a jogorvoslat kizárólag a közigazgatási per indítása lehet. Figyelemmel kell lenni arra is, hogy az építéshatósági és felügyeleti eljárásokra speciális 15 napos keresetindítási határidő vonatkozik szemben az általános 30 napos határidővel.
A cikk a jelenleg (2023.10.13.) hatályos jogszabályok alapján készült szakmai összefoglaló, egyedi ügyre vonatkozó jogi tanácsadásnak nem minősül.
Réder Erika ingatlanforgalmi szakjogász
Réder Ügyvédi Iroda
e-mail: office@rederugyved.hu
