Melyek az építőközösség alapvető tudnivalói?
A közös építkezésre manapság már ritkábban kerül sor, mint az előző évszázad második felében. Azonban ma is előfordul, hogy több személy együttműködik egy közös tulajdonú épület felépítése érdekében. Ilyen esetben kerülhet sor építőközösségi szerződés aláírására. Melyek az építőközösség legfontosabb tudnivalói?
Mit nevezünk építőközösségnek?
A közös építkezés gyakori volt a szocializmus idején, amikor legtöbbször arról volt szó, hogy többen közösen megvásárolt építési telekre építettek fel több lakásos lakóházat. Ehhez a pénzbeli és egyéb hozzájárulást közösen biztosították. Az így felépített lakóházakat ezután gyakran társasházzá is alakították. Az ilyen módon való építkezés elterjedt volta miatt a régi Polgári Törvénykönyv külön szerződéstípusként nevesítette az építőközösséget.
Az építőközösség útján való építkezés ma már ritkábban fordul elő. A 2014-től hatályos új Polgári Törvénykönyv külön nem is nevesíti az építőközösséget. Ez azonban nem jelenti azt, hogy nincs lehetőség építőközösségi szerződést kötni, amennyiben többen közös költségviselés mellett kívánnak építkezni.
Az építőközösség tulajdonképpen nem más, mint a polgári jogi társaság egyik típusa. A polgári jogi társaság több személy szerződésével jön létre valamely közös célért való együttműködés érdekében. Építőközösség esetén közös cél a lakóépület felépítése, illetve adott esetben a felépített épületre társasház alapítása.
A polgári jogi társaságban a közös cél érdekében a tagok vagyoni hozzájárulást teljesítenek és közös tevékenységük kockázatát is közösen viselik. Építőközösség esetén a vagyoni hozzájárulás lehet építési költség, maga az építőanyag vagy más vagyoni hozzájárulás, például építési tervek. De akár a közös építési telek megvásárlására is teljesíthető vagyoni hozzájárulás és a munkavégzés is vagyoni hozzájárulásnak számít.
Az építőközösség belső viszonyai
Az építőközösséget létrehozó szerződésben érdemes világosan meghatározni a tagok közötti viszonyokat. Így különösen a tagok által teljesítendő vagyoni hozzájárulást, ennek tagok közötti megoszlását, és azt is, hogy a tevékenység eredménye (így a felépített épület) miként oszlik el a tagok között.
A tagoknak meg kell állapodniuk abban, hogy az építés költségei miként oszlanak meg közöttük. Ezek a költségek a tagokat rendszerint a tulajdonukba kerülő épületrészek arányában terhelik, de eltérő arányban is megállapodhatnak. Ezért érdemes előre meghatározni, hogy a felépítendő épületben miként fognak majd alakulni a tulajdonviszonyok. A megállapodásban tilos az olyan elosztás, amely alapján valamely tag csak a költségekből részesül, ugyanakkor az épületben tulajdont nem szerez.
Ha a tulajdonviszonyokat a tagok nem rendezik az építőközösségi szerződésben, akkor a polgári jogi társaság általános szabályai szerint a tulajdonjog a tagok között a hozzájárulásuk arányában oszlik majd meg. Ez azonban nem mindig megfelelő egy épület esetén.
Az építőközösségi szerződésben a tagok gyakran abban is megállapodnak, hogy a felépített épületen társasházat hoznak létre. Ez alapján egyes lakások a tagok külön tulajdonába kerülnek, míg más épületrészek közös tulajdonúak lesznek. Ebben az esetben szükséges megállapítani a közös és a külön tulajdonba kerülő épületrészeket, illetve a külön tulajdonú épületrészek nagyságának az egészhez viszonyított arányát.
Az építőközösség nem önálló jogi személy, ezért saját vagyona nem lehet. A tagok által teljesített vagyoni hozzájárulások a tagok közös tulajdonába kerültnek. Maga a felépített épület is közös tulajdonú lesz, amelyből például társasházzá alakítással alakulhatnak ki a tagok külön tulajdonába kerülő lakások és egyéb helyiségek. Ha valamelyik tag olyan vagyoni hozzájárulást teljesít, amely el nem használható (pl. munkagépet ad az építkezéshez), akkor az ilyen dolog nem közös tulajdonba, hanem csak közös használatba kerül.
Ahogy a polgári jogi társaságnak, úgy az építőközösségnek sincs jogszabályban meghatározott belső szervezete. A tagok az építőközösségi szerződésben meghatározhatják a építőközösség belső működését, a döntéshozatal rendjét.
Az építőközösség külső viszonyai
Mivel az építőközösség nem önálló személy, ezért külső viszonyaiban, harmadik személyekkel való kapcsolatában jogi szempontból nem különül el a tagoktól. Ez azt jelenti, hogy az építőközösség önállóan nem tud jogokat szerezni és kötelezettségeket vállalni. Az általa szerzett jogok közvetlenül a tagokat illetik és őket terhelik a kötelezettségek is. Az építőközösség ezért nem tud önállóan szerződést sem kötni, hanem a tagok tudnak közösen szerződést kötni.
A tagok a közösség ügyeinek vitelére főszabály szerint együttesen jogosultak. De a tagok az ügyvitelre egy vagy több tagot is feljogosíthatnak. A külső ügyek intézése céljából a tagok az építőközösséget létrehozó szerződésben feljogosíthatják valamelyik tagot arra, hogy a többieket harmadik személyekkel szemben képviselje. Ebben az esetben is arról van szó, hogy a kijelölt tag a többi tag nevében és képviseletében fog eljárni, nem pedig az építőközösség nevében, hiszen utóbbi nem önálló személy.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
(1) 266-6621, (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
