Vissza-visszatérő kérdés az ingatlanjogi és az ingatlanközvetítői portálokon és facebook-csoportokban, hogy miként minősül az ingatlanközvetítői működésnek az az eleme, amikor a közvetítő a vevőjelölttől valamilyen (1) jogcímen pénzt vesz át, azt őrzi és a későbbiekben (2) az a pénzösszeg a közvetítő döntése szerint valakinek (3) kifizetésre kerül.
Az előző mondatban a számok előtt szereplő kifejezésekhez némi magyarázat:
(1) A legváltozatosabb kifejezésekkel és jogcímekkel lehet találkozni, a teljesség igénye nélkül: foglaló, biztosíték, bánatpénz, komolysági pénz, letét, megbízási díj, megbízási díjelőleg. Ezek között vannak létező jogi intézmények és komolytalan kifejezések is. Az ezek valamelyikét alkalmazó közvetítők működésében a közös, hogy a fenti jogcímeket átvett pénzösszegeket átveszik és azt őrzik, kezelik és felhasználják.
(2) A letétbe kerülő pénz különböző időpontokban kerül másik személy birtokába, néha a vételi ajánlat elfogadásakor, vagy éppen akkor, ha a tulajdonos nem fogadja el a vételi ajánlatot és a vevőjelölt nem tesz újabb ajánlatot, vagy az adásvétel aláírásakor vagy éppenséggel az adásvétel meghiúsulásakor.
(3) A letétként kezelt pénzösszeg bizonyos esetekben az eladónak kerül átadásra, máskor a vevő kapja vissza, de arra is látni példát, amikor azt a közvetítő magánál tartja, vagy azt bírósági letétbe szeretné/tervezi helyezni.
Mi is a baj a fenti „letétkezelésnek” nevezett „speciális” intézménnyel?
Leginkább az, hogy jogellenes, olyannyira, hogy egy büntetendő tényállást is kimerít. Már az is, ha a közvetítő ilyen összeget átvesz és őriz, kezel, még inkább kimeríti – bár ezúttal már egy másik bűncselekmény törvényi tényállását – ha a pénzösszeg kifizetésekor „nem találja el” a megfelelő személyt, akinek ezt át/vissza kellene adnia.
Szerepeljen itt egy idézet a Büntető Törvénykönyvből:
„Jogosulatlan pénzügyi tevékenység
- § Aki törvényben előírt engedély nélkül
- a) pénzügyi szolgáltatási vagy kiegészítő pénzügyi szolgáltatási,
… tevékenységet végez, bűntett miatt három évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.”
Mi az a pénzügyi szolgáltatási / kiegészítő pénzügyi szolgáltatási tevékenység? Egy újabb idézet – ezúttal a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvényből:
„3. § (1) Pénzügyi szolgáltatás a következő tevékenységek üzletszerű végzése forintban, devizában vagy valutában:
- a) betét gyűjtése és más visszafizetendő pénzeszköz nyilvánosságtól történő elfogadása,
- b) hitel és pénzkölcsön nyújtása,
- c) pénzügyi lízing,
…
- j) letéti szolgáltatás, széfszolgáltatás,”
Mit valósít meg a közvetítő, amikor a letétként kezelt pénzösszeg kifizetésekor „nem találja el” a megfelelő célszemélyt, vagy akár bírósági letétbe helyezi a pénzösszeget? Ezt: „372. § (1) Aki a rábízott idegen dolgot jogtalanul eltulajdonítja, vagy azzal sajátjaként rendelkezik, sikkasztást követ el.” – ez ismét egy Btk.-beli idézet volt.
Fordítsuk le a fentieket:
Amikor a közvetítő a vevőjelölttől átvesz (őriz, kezel) pénzösszeget, akkor tiltott pénzintézeti tevékenységet valósít meg. Amikor az adott pénzösszeget nem annak „letevőjéhez” fizeti vissza, akkor a sikkasztás bűncselekményébe esik, még akkor is, ha azt megkísérli bírósági letétbe helyezni.
Milyen magyarázatokat hallani a fenti – mint látható, jogellenes – ingatlanközvetítői eljárások kapcsán?
- „ez nem letétkezelés”
- „ez nem tiltott tevékenység”
- „nincs fogalma az ingatlanközvetítői tevékenységről, az eladókról, a vevőkről stb. annak, aki ezt kifogásolja”
Az 1. és 2. kapcsán nem tudok többet hozzátenni, mint a jogszabályi rendelkezések szó szerinti idézése, amit fentebb meg is tettem. A 3. kapcsán viszont megjegyzem, hogy sok ingatlanközvetítővel dolgozom együtt, kifejezetten rálátok a tevékenységükre, ismerem a problémáikat, és látom azt is, amikor akár az eladói, akár a vevői inkorrekt magatartásformák miatt szenvednek, veszteséget realizálnak stb., továbbá el is ismerem a magas szolgáltatói színvonalat nyújtó ingatlanközvetítőket.
Nem a sztereotip, az ügyvédség körében néhol fellelhető „utálom az ingatlanközvetítőket” mentalitás mondatja tehát velem azt, hogy a piacon megtalálható, inkorrekt és/vagy szerződésszegő eladói/vevői magatartás nem teremti meg annak lehetőségét, hogy az ingatlanközvetítő a tevékenysége során elszenvedett nehézségeire jogellenes, büntető jogszabályba ütköző tevékenységgel válaszoljon, vagy ha úgy tetszik, nem fogja legalizálni a jogellenes közvetítői tevékenységet az, ha egyébként ennek motivációjaként az ingatlanpiac egyéb szereplői részéről tanúsított – akár kifogásolható – viselkedés szolgál.
Mi a megoldás?
Letétet a hatályos magyar jogszabályok szerint az alábbi intézmények, személyek kezelhetnek: pénzintézet, bíróság, közjegyző, végrehajtó, ügyvéd. Az ingatlanközvetítői tevékenységhez kapcsolódóan a közjegyzői és az ügyvédi letét alkalmazása lehet megoldás, ezek közül is elsősorban az ügyvédi letét jöhet szóba. Minden olyan esetben, amikor a közvetítő biztosítani szeretné az általa „összehozott” adásvételi ügyletet, úgy ezt jogszerűen kizárólag letétkezelésre jogosított személy bevonásával teheti meg.
Ne féljenek tehát ügyvédi közreműködést igénybe venni akkor, amikor a vevőjelölt vételi ajánlatot kíván tenni egy ingatlanra! Keressék meg a megfelelő ügyvédet, tegyen a vevőjelölt ügyvédi közreműködéssel vételi ajánlatot – ezt akár egyéb szakmai okokból is indokoltnak tartom – és biztosítsák azt pénzösszeg letétbe helyezésével! DE: tegyék azt legális jogintézmény alkalmazásával!
Ha a fentiek alapján legalább egy közvetítő felhagy az eddig gyakorolt bűnös szenvedélyével, a „letétkezeléssel”, akkor már nem hiába született meg a cikk egy rendkívül fárasztó, két bírósági tárgyalással súlyosbított munkanap végén.
Dr. Nagy Zoltán ügyvéd, az Etikus Ingatlanos Mozgalom Etikai Bizottságának tagja
Ezek alapján két legális lehetőség marad a vételi szándéknyilatkozatot megerősítő foglaló elhelyezésére:
1. Az eladó veszi át az összeget a vevőtől
2. Ügyvédi letétbe helyezi az eladó. Ez esetben viszont költségei lesznek az ügyvédi munkának.
Gábor, igen, lesznek költségei, de ha a vevőjelölt, aki éppen ingatlant keres már ekkor rendelkezik ügyvédi „háttérrel”, azaz már valakinek adott megbízást a majdani adásvétel lebonyolítására, akkor szerintem nem kell jelentős költségekkel számolni. Én egy ilyen helyzetben – most hasraütésszerűen mondok egy számot – 1-3 esetben nem is kérnék külön díjat a vételi ajánlat elkészítéséért és a letétkezelésért. Biztosan van olyan kolléga, aki ezzel nem értene egyet, de én így dolgoznék egy ilyen környezetben.
Köszönjük. Mi már régóta nem veszünk át ilyen pénzt, viszont:
– Sokszor konkrétan a vevő/eladó részéről merül fel az igény, hogy valamilyen módon biztosítva legyen az éppen kialkudott egyezség. Nem ritkán előfordul, hogy nem életszerű ott helyben az ügyvédet „riasztani”, hogy vételi ajánlatot szeretnének tenni,Az ügyfelek sokszor nem is értik, hogy miért nem csináljuk a piacon megszokott „módszer” szerint.
– Mi a módja akkor annak, hogy estleges két, vagy több egyidejű vevőjelölt esetén az eladó ne essen két szék közül a földre az ígéretek alapján? (Itt sem reális, hogy mindannyian befáradnak egy ügyvédi irodába és ott tegyék meg az ajánlataikat, majd foglalják írásba és sajnos az adott szóra való hagyatkozás sem reális régóta).
Marad az a megoldás (gondolom), hogy pénz nélkül írnak ajánlatot, de az meg nem feltétlenül elégíti ki az eladót, mert nincs biztosíték. A vevő meg nyilván fél az eladónak átadni a pénzt. Ráadásul, ha jól tudom már az irat szerkesztésében sem segíthetünk elméletben….
3. megoldás A vevő teszi az ügyvéldjénél letétbe azzal a feltétellel, hogy az adásvétel létrejöttekor az az eladó részére kifizethető.
Azonban a felek szemyéles egyeztetése, a részletekben történő megegyezés és az adásvételi szerződés megkötése nélkül az eladónak sem javaslom átadni a foglalót.
Ügyvéd úr tud abban segíteni, hogy milyen költségekkel számoljon az a vevő, aki ügyvédi letétbe szeretné tenni a „foglalót” ?
Én sem veszek át pénzt, letétet stb..a vevőktől soha.
Nálam, ha egy vevő bejelenti a vételi szándékát, akkor a vevő és az eladó foglalózik, ebben az esetben az eladó kapja meg a foglalót, vagy adásvételi szerződést kötnek egy ügyvédnél. A legutóbbi eladásomnál egy Zalaegerszegi lakás esetében másfél hete, amely lakást 45 nap alatt adtam el, a vevő bejelentette a vételi szándékát délelőtt 10 órakor, még aznap fél 3-kor már az ügyvédnél voltunk és adásvételi szerződést kötöttek a felek, tehát ez is mehet gyorsan.
Ha nem lett volna jó az ügyvédnek, vagy a napközbeni időpont az eladónak, vagy a vevőnek, akkor foglalóztak volna 2 tanúval, ha nem napközben, akkor este, amikor mindenkinek megfelelő az időpont.
Én sem veszek át pénzt, letétet stb..a vevőktől soha.
Nálam, ha egy vevő bejelenti a vételi szándékát, akkor a vevő és az eladó foglalózik, ebben az esetben az eladó kapja meg a foglalót, vagy adásvételi szerződést kötnek egy ügyvédnél. A legutóbbi eladásomnál egy Zalaegerszegi lakás esetében másfél hete, a vevő bejelentette a vételi szándékát délelőtt 10 órakor, még aznap fél 3-kor már az ügyvédnél voltunk és adásvételi szerződést kötöttek a felek, tehát ez is mehet gyorsan.
Ha nem lett volna jó az ügyvédnek, vagy a napközbeni időpont az eladónak, vagy a vevőnek, akkor foglalóztak volna 2 tanúval, ha nem napközben, akkor este, amikor mindenkinek megfelelő az időpont.
Ha ez ennyire nyilvánvaló, miért nem lépnek a hatóságok? Miért nincsenek a közvetítők börtönben?
Azért ne általánosítsunk! Amennyiben az eset bejelentésre kerül, a bíróság dönti el, hogy ki mit érdemel!