Az ingatlanközvetítés jövője 5. – Az üzletszerű tevékenység!
Köles Zoltán MIOSZ főtitkár „Az ingatlanközvetítés jövője” című cikksorozatának ötödik, záró részében az üzletszerű tevékenységről fejti ki gondolatait.
Valóban kulcskérdés az üzletszerű tevékenység megállapítása?
Akkor miért nem egyértelmű a fogalom megítélése?
Az üzletszerűséget illetően a Jegyzői Hivatalokkal folytatott egyeztetések eredményeképpen az alábbiak állapíthatóak meg az ingatlanközvetítői tevékenységre vonatkozóan:
A hivatalból indított eljárások során az üzletszerű tevékenységet vizsgáló hatóságot terheli a bizonyítási kötelezettség.
„Üzletszerű a tevékenység, ha ellenérték fejében, nyereség és vagyonszerzés céljából rendszeresen folytatják azt. Saját ingatlanával vagy ingyenesen, ill. alkalmanként akár ellenérték fejében más ingatlanjával kapcsolatosan bárki folytathat jelenleg – olyan tevékenységet, ami ingatlanközvetítésnek minősül. Ez a tevékenység azonban semmiképp sem lehet rendszeres, nem irányulhat állandó jövedelemszerzésre. Azonban az, hogy mi minősül rendszeresnek, (ezáltal üzletszerűnek) arra – jelenleg, sajnos nincs kifejezett szabály! Ennek a ténynek az eldöntése mindig az adott eljárás során a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján értékelhető.” – hívta fel a figyelmet a Szombathelyi Megyei Jogú Város Jegyzője.
Abban a kérdésben, hogy mi az elégséges bizonyíték egy elmarasztaló eljárás megindításához, megyénként különböző a Jegyzői Hivatalok állásfoglalása, mert a jogszabály nem ad – mindenki számára- egyértelmű értelmezést.
Az alábbiakban olvashatóak a különböző hivatali „nézőpontok”, a kormányrendelet értelmezésbeli különbségeiről:
Többnyire az üzletszerűen folytatott tevékenység bizonyítására elfogadhatónak találják a Hivatalok a 3 db aktív ingatlan hirdetésének linkjét vagy képernyő másolatát valamilyen hirdetési portálon (pl: Zalaegerszeg, Szombathely, Pécs Jegyzői Hivatalai). „Tájékoztatom, hogy amennyiben hatóságom tudomására jutott, hogy jogszerűtlenül végzik magánszemélyek, gazdálkodó szervezetek a szolgáltatói tevékenységet, a szükséges eljárás lefolytatásra kerül. – tájékoztatott a Pécsi Jegyzői Hivatal.”
Van azonban olyan régió is (pl: Szegeden) ahol konkrétan megfogalmazták az egyértelmű szabályzás hiányát az üzletszerűséget illetően. Tapasztalataik szerint „pusztán az a körülmény, hogy internetes hirdetésben különböző ingatlanközvetítők neve megjelenik, még nem bizonyítja, hogy az adott szolgáltató az ingatlanközvetítői tevékenységet üzletszerűen folytatja.” – áll a Hivatal magyarázatában. „Sok esetben nincs iroda/üzlethelyiség, ahol a helyszínen meggyőződhetnénk az üzletszerűség tényéről. A hatósági ellenőrzések során az üzletszerűség megvalósulása több esetben sem nyert bizonyítást az ügyfél tevékenység folytatását el nem ismerő nyilatkozata nélkül. Az eljárás során meghallgatható tanúk vallomása erősíthetné meg, hogy az ellenőrzött személy valóban üzletszerűen végezte a Ltv.64/A §(1) bekezdésében felsorolt tevékenységet, azonban a hivatalból lefolytatott hatósági ellenőrzés során tanúként meghallgatható személyek nem állnak rendelkezésre. ”
Debreceni Jegyzői Hivatal is hasonló állásponton van, mint a szegedi. Álláspontjuk szerint „a leghatékonyabb bizonyítéknak azok a tanúvallomások minősülnek, amelyek arról számolnak be, hogy a szolgáltató a tanú jelenlétében, mint az ingatlan eladója vagy vevője részére fejtette ki a tevékenységét. Különös súllyal bírnának előző esetben azok az iratok, melyek a tevékenység végzése során keletkeztek (megbízási szerződés, számlák), az aktív internetes hirdetések a legtöbb esetben önállóan nem szolgálnak elégséges bizonyítékul, mivel tapasztalataink szerint a hirdetéseken nem mindig szerepel a szolgáltató valódi neve. Eljárásunkra az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016.évi CL.tv. rendelkezései tartalmaznak szabályokat, így az eljárás megindítása, bizonyítás eszközeire is nyilvánvalóan alkalmazandók. Amennyiben bebizonyosodik, hogy az internetes hirdetés feladója az ellenőrzés alá vont személy, már releváns, hogy hány hirdetés kötődik a nevéhez, mivel a több hirdetés alapozza meg az üzletszerű működést.”
Ugyanakkor olyan állásfoglalás is van, miszerint a névjegyzéki regisztráltak körén túl, a nyilvántartó Jegyzői Hivataloknak nincs felhatalmazásuk a piaci szereplőket vizsgálni, nem végezhetnek nyomozati tevékenységet és ehhez sem anyagi sem személyi erőforrásokkal nem rendelkeznek.
A Hivatalokkal történt egyeztetésünk során azt tapasztaltuk, hogy a legnehezebb helyzet az, amikor a „feketéző ingatlanos” nem rendelkezik semmilyen vállalkozással, vagyis magánszemélyként végzi üzletszerű tevékenységét, a Hivatalok jogalap hiányában nem tudnak eljárást indítani.
A cikksorozat első, második, harmadik és negyedik része itt olvasható.
Köles Zoltán – MIOSZ főtitkár
