Köles Zoltán MIOSZ főtitkár „Az ingatlanközvetítés jövője” című cikksorozatának harmadik részében a Jegyzői Hivatali tapasztalatok összefoglalásáról, az ingatlanközvetítői tevékenység jogszerűségéről olvashatunk.
JEGYZŐI HIVATALI TAPASZTALATOK ÖSSZEFOGLALÁSA – ÖNTSÜNK TISZTA VIZET A POHÁRBA!
2018-as felmérésünk az üzletszerűen folytatott ingatlanközvetítői tevékenység jogszerűségét illetően megdöbbentett minket. Vajon tényleg releváns a kapott eredmény, miszerint az ország különböző régióiban akár 30-60% között is lehet a jogszerűtlenül üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet folytatók aránya?
Ez idáig számszerűségében senki nem vizsgálta, hogy az aktív ingatlanközvetítői tevékenységet folytatók milyen képzettségi alapokkal rendelkeznek, hogy a tevékenység végzéséhez szükséges jogszabályi előírásoknak megfelelnek-e?
De miért is lényeges ez?
2018.01.02-ig a tevékenység végzéséhez -bizonyos jogi értelmezés szerint-, elegendő volt a vállalkozásban 1-személynek a szükséges feltételekkel -vagyis OKJ végzettséggel és ingatlanközvetítői névjegyzékben történt regisztrációval– rendelkeznie, az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység végzéséhez, amennyiben a munkatársak foglalkoztatása alkalmazotti munkaviszonyban történt.
Múlt év 01.02-án hatályba lépett (499/2017. (XII. 29.) Kormányrendelet kiegészítette a 1993.évi LXXVIII. törvényt. Az Alaptörvény kimondja, hogy az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység szükséges feltétele az ingatlanközvetítői névjegyzékbe történő regisztráció, melynek pedig egyik feltétele az OKJ 52-es vagy OKJ 53-as szakképzettség sikeres megszerzése.
AZ ÜZLETSZERŰSÉG FOGALMA ALAPJÁN, A JEGYZŐI HIVATALNÁL TÖRTÉNŐ BEJELENTÉS KIVÉTEL NÉLKÜL VONATKOZIK MINDENKIRE, AKI AZ INGATLANKÖZVETÍTÉSBEN BÁRMILYEN RÉSZ VAGY EGÉSZ FELADATOT VÉGEZ.
Részlet a 1993. évi LXXVIII. törvény-ből:
„64/A.§ (1) Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság engedélye szükséges.
(2) Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:
- a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel
beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,
- b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének
közvetítésével,
- c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint
- d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és
előkészítésével összefüggő feladatokat látja el”
A törvény egyértelmű értelmezése érdekében, megkerestük a Nemzetgazdasági Minisztérium Információs Irodáját, aki levelében is megerősítette, hogy … idézet a levélből:
„Tárcánkhoz intézett, az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység végzését érintő megkeresésével kapcsolatban az alábbiakról tájékoztatjuk:
A gyakorlatban rendszeres problémát jelent, hogy gazdálkodó szervezeteknél – különösen az országos ingatlanközvetítői hálózatok esetén – nem valamennyi szolgáltatási tevékenységet ellátó személy rendelkezik a szükséges szakképesítéssel és nyilvántartásba vétellel, csupán a gazdálkodó szervezet nyilvántartásba vételéhez szükséges egyetlen személy.
A bejelentési és nyilvántartásba vételi kötelezettség mindazon természetes személyekre kiterjed, akik valamely gazdálkodó szervezet tagjaként, alkalmazottjaként vagy foglalkoztatottjaként ingatlanközvetítői tevékenységet végeznek vagy ezen tevékenység valamely résztevékenységét látják el.
A gazdálkodó szervezet tehát már egyetlen általa foglalkoztatott, nyilvántartásba vett személyre tekintettel jogosult ingatlanközvetítői szolgáltatási tevékenységet végezni, viszont természetes személyként – a visszaélések elkerülése, a szakképzett munkaerő foglalkoztatása és a fogyasztók védelme érdekében – valamennyi ingatlanközvetítő tevékenységet végző foglalkoztatottnak is eleget kell tennie a bejelentési és nyilvántartásba vételi kötelezettségnek.”
Szövetségünk számára is megdöbbentő számú „feketéző ingatlanosok” becsült arányának ellenőrzése céljából, statisztikai vizsgálatba fogtunk.
A vizsgálat idején a rendelkezésünkre álló országos, különböző hirdetési portálokon megjelent aktív hirdető (tehát aktívan tevékenykedő) ingatlanközvetítők száma összesen kb:
14.750 fő.
Véletlenszerűen kiválasztottunk 100 db aktív hirdető ingatlanközvetítőt 3 különböző megyében és Budapesten. Helyszínenként 25-25 hirdető lett kiválasztva, akik nevén legalább 3 db aktív ingatlanhirdetés szerepelt.
A jegyzői névjegyzéki listákban szereplő ingatlanközvetítő és ingatlan értékbecslő egyéni regisztráltak, valamint ezen tevékenységet folytató gazdasági vállalkozások száma a vizsgálat idején mindösszesen kb:
19.600 fő.
A rendelkezésünkre álló két adatbázis felhasználásával, a mintavétel során kiválasztott ingatlanhirdetők (100 fő) ellenőrzése a nyilvántartásba vétel ellenőrzésével történt.
LEGFONTOSABB TAPASZTALATAINK A FELMÉRÉST KÖVETŐEN:
- A Jegyzői Hivatalok által vezetett megyei nyilvántartások adatai nem minden esetben frissítettek, sok esetben tartalmazzák az inaktív, tevékenységüket már nem végző regisztráltakat is (ingatlanközvetítőket és ingatlan értékbecslőket egyaránt). A nyilvántartások abban a tekintetben sem frissítettek, hogy a Polgármesteri Hivatalok honlapjai nem minden esetben tartalmazzák az aktív ingatlanközvetítőket vagy azért, mert elmulasztotta bejelentési kötelezettségét a vállalkozás vagy azért, mert bár a bejelentés megtörtént, de a honlapon lévő nyilvántartásban nem történt meg a lista frissítése.
- A Jegyzői Hivatalok hatáskörét és eljárásrendjét meghatározó Kormányrendelet értelmezése nem ad egyértelmű irányelvet, ami egy hatósági ellenőrzés során az „üzletszerűség” megvalósulását illeti. Bebizonyosodott, hogy több hivatal eltérő nézőponton van, nem egységes a törvényi értelmezés.
- További anomália, hogy az ingatlanközvetítői névjegyzékek nincsenek központosítva, nem átjárhatóak. Az OKJ végzettséggel rendelkező ingatlanközvetítők nem biztos, hogy a névjegyzékben is regisztráltak, de azok, akik eleget tettek a bejelentési kötelezettségnek, nem feltétlenül a működési hely szerinti, megyei névjegyzékben találhatóak meg. Így a gyakorlatban, egy lakossági felhasználó, aki -az ingatlana eladásában közreműködő- ingatlanközvetítő személy vagy vállalkozás legális tevékenységének végzését szeretné ellenőrizni, nem biztos, hogy valós képet kap.
- A korábban hatályban levő 23/2013.(VI.28.) NGM rendelet 5.§(3) bekezdése értelmében a Jegyzői Hivataloknak évente az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenységet folytató természetes személyekről és gazdálkodó szervezetekről adatellenőrzést írt elő. A jelenleg hatályos rendelet éves adatellenőrzési kötelezettséget már nem ír elő, ez még kevésbé teszi lehetővé az aktívan tevékenykedő vállalkozások valóságnak megfelelő közhiteles nyilvántartásainak fenntartását.
- A mintavételben véletlenszerűen kiválasztott 100 fő ingatlanhirdető – feltételezhetően ingatlanközvetítői tevékenységet folytatók- közül, 45 fő nem volt megtalálható egyik megyei ingatlanközvetítői névjegyzéki listában sem.
- őszi felmérésünk a 30-60% arányban jogszerűtlenül, „feketén” működő ingatlanközvetítők becsült arányát sajnos beigazolta, mert
a reprezentatív mintavételben 45% volt a névjegyzékbe vételi regisztrációs hiány.
Értékelve a vizsgálati eredményt, a mintavétel valóban rendkívül magas „feketézőként” definiált ingatlanközvetítői arányt mutatott, vagyis magas a jogszerűtlenül működő piaci résztvevők aránya. Ez alapján az is bizonyos, hogy nem elegendő a szakmai összefogás, sokkal inkább törvényi szintű változásokra van szükség a törvénytelenül működő és közterheket nem viselők megfékezésére azért, hogy a legális ingatlanközvetítői tevékenység végre méltóan elismert szakmává válhasson, ahogy ez a szomszédos országokban is megmutatkozik.
A Szövetségünkben -de az országban tapasztalt jogszerűen működő piaci szereplők körében is egyaránt- megfogalmazódott az a szakmapolitikai igény, hogy -a „feketézők” ellen irányuló fellépésre, a versenyelőny megszüntetésére nagy szükség lenne.
A vizsgálatunkat kiegészítve a jogszerűtlen ingatlanközvetítők működési szokásairól tapasztaltakkal, összességben elmondható, hogy a versenyelőnyt nem csak „közterhek nélküliség” tekintetében, de más módon is megszerzik. Például, hogy a piacon általánosnak tekinthető 3-4%-os jutalék helyett, akár 1% jutalékért vagy -főleg vidéken- minimális fix összegért (100.000-200.000,-Ft) vállalnak megbízást. Megtehetik ezt, hiszen nincsenek legálisan működő vállalkozási költségeik (adók, irodai költségek, bérleti díjak, munkadíjak stb.).
De példátlan módon a tv-i kötelezettségek be nem tartásából is képesek előnyt kovácsolni oly módon, hogy nem tesznek eleget pl. a pénzmosási törvény előírásainak, megbízások alkalmával nem alkalmazzák az átvilágítás során kötelező eljárásrendet, személyes okmányokat sem másolnak le. Emiatt az ügyfelektől sokszor nagyobb bizalmat kapnak és könnyebben szereznek megbízást. Elmondások szerint, sokszor a legálisan működőket nevezik helyettük a „csalóknak”, és látszólag éppen ők a „rendes, megbízható” ingatlanosok.
A helyzet normalizálása érdekében, hogy a jogszerűen működő gazdasági szereplők, olyan piaci, gazdasági környezetet, jogszabályi hátteret kapjanak, mely körülmények kizárólag a legális és szakmailag ellenőrizhető munkavégzést teszik lehetővé, véleményünk szerint állami beavatkozásra lenne szükség.
Megítélésünk szerint ez csak megfelelően szabályozott és ellenőrzött környezetben lehetséges, ahol a Felügyeleti szervek egységes törvényi értelmezés és hatáskör alapján tudnak eljárni. Következő cikkünkben ezt a célt szolgáló szabályozási javaslatunkról olvashat.
A cikksorozat első és második része itt olvasható.
Köles Zoltán – MIOSZ főtitkár
