Sok esetben előfordul, hogy a tulajdonosok a közös tulajdonban álló ingatlanukat szeretnék értékesíteni. Ilyen esetben valamennyi tulajdonosnak meg kell bízni az ingatlanközvetítőt vagy elég akár az egyik tulajdonostárs is? Kit terhel ilyen esetben az ingatlanközvetítői díj? Ki köteles az ingatlanközvetítő díját kifizetni, ha nem írta alá az összes tulajdonostárs a megbízást?
Az ingatlanközvetítői díj és szerződés alapjai
Azaz az ingatlanközvetítő feladata, hogy a tulajdonos és a vevő vagy bérlő közötti szerződéskötés érdekében munkálkodjon. Ritkábban, de előfordul, hogy az ingatlanközvetítő arra kap megbízást, hogy a megbízója számára olyan ingatlant találjon, amelyet megvásárolhat vagy bérbe vehet.
Az ingatlanközvetítő rendszerint akkor jogosult díjazásra, ha a tevékenysége eredményes. Azaz, ha a közvetítő tevékenységének eredményeként a közvetítéssel érintett adásvételi vagy bérleti szerződést megkötötték. Például a megbízó azzal a vevővel köt adásvételi szerződést az ingatlanra, akit az ingatlanközvetítő kutatott fel.
Több tulajdonos esetén ki adhat megbízást?
Az ingatlanközvetítői megbízást leggyakrabban az ingatlan tulajdonosa adja, abból a célból, hogy a megbízott az ingatlanra vevőt közvetítsen. Ebben az esetben a tulajdonos, mint megbízó köti meg a megbízási szerződést az ingatlanközvetítővel.
Közös tulajdonban álló ingatlan értékesítésekor az összes tulajdonostárs aláírása szükséges az egész ingatlanra vonatkozó megbízáshoz?
Természetesen az teremti a legtisztább jogi helyzetet, ha az összes tulajdonostárs megbízóként szerepel az ingatlanközvetítői szerződésben. Ez úgy is megoldható, hogy az egyik tulajdonostárs meghatalmazottként képviseli a többieket. Így az ő nevükben is aláírja a megbízási szerződést.
Nem feltétele azonban az ingatlanközvetítői szerződésnek, hogy több tulajdonos esetén az összes tulajdonos megbízóként szerepeljen a szerződésben.
Érvényes közvetítői szerződés jön létre abban az esetben is, ha csak az egyik tulajdonostárs köt szerződést az ingatlanközvetítővel. A szerződés érvényes akkor is, ha a megbízó nem az egész ingatlan tulajdonosa, de mégis az egész ingatlan értékesítése érdekében köti meg a megbízási szerződést.
Fontos tudni, hogy az ingatlanközvetítői szerződés csak azokat a feleket jogosítja és kötelezi, akik megkötötték.
Ha tehát csak az egyik tulajdonostárs szerződik az ingatlanközvetítővel, akkor csak ő lesz megbízó. Így csak őt illetik meg a szerződésből eredő jogok és terhelik a szerződésből fakadó kötelezettségek. Ezen nem változtat önmagában az sem, ha a szerződésben szerepel, hogy a megbízó nyilatkozata szerint a többi tulajdonostárs is értékesíteni kívánja az ingatlant, vagy ő nyilatkozhat a többiek nevében is.
Hogyan kell megkötni az ingatlanközvetítői szerződést?
Szem előtt kell tartani, hogy a törvény nem írja elő a közvetítői szerződés érvényességéhez a szerződés írásba foglalását. Ezért nem zárható ki, hogy szóban vagy akár ráutaló magatartással jöjjön létre ingatlanközvetítői szerződés.
Így, ha a megbízási szerződést alá nem író tulajdonostársak valamilyen módon – például szóban, e-mailben, ráutaló magatartással – egyértelműen kifejezték az ingatlanközvetítő felé, hogy a közvetítői szerződés feltételeit maguk is elfogadják, akkor lehetséges, hogy e tulajdonostársak is szerződő félnek, megbízónak minősüljenek. Ennek bizonyítása persze sok esetben nehézségekbe ütközhet.
Bár a Polgári Törvénykönyv szerint a közvetítői szerződés lényege, hogy a megbízó és harmadik személy közötti szerződéskötést segítsen elő, de mégsem mondható ki, hogy ingatlan eladására vonatkozó közvetítői szerződés esetén csak a tulajdonos lehet megbízó. A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseitől ugyanis főszabály szerint a felek közös megegyezéssel eltérhetnek. Ezért lehetséges olyan nem tipikus közvetítői szerződés is, amelyben a megbízott azzal bízza meg a közvetítőt, hogy a tulajdonos, mint harmadik személy ingatlanának eladása érdekében lássa el tevékenységét.
Kit terhel az ingatlanközvetítői díj több tulajdonos esetén?
Ebben a kérdésben is elsősorban az ingatlanközvetítői szerződésből kell kiindulnunk.
A jutalékot az fizeti, akit erre a szerződés kötelez.
Ha valamennyi tulajdonostárs megbízóként szerepel a szerződésben, akkor az ingatlanközvetítői díj a megbízókat (tulajdonostársakat) egyetemlegesen terheli.
Ez azt jelenti, hogy mindegyikük az egész jutalékkal tartozik az ingatlanközvetítőnek, aki a jutalékot bármelyiküktől követelheti. Ha valamelyik tulajdonostárs a jutalékból nagyobb részt fizet ki a közvetítőnek, mint ami a tulajdoni aránya alapján rá jutna, akkor a többi tulajdonostárstól követelhet megtérítést. Az ingatlanközvetítői szerződésben arról is megállapodhatnak a felek, hogy az ingatlanközvetítői díj a megbízókat a tulajdoni hányaduk arányában terheli. Ebben esetben a közvetítő csak a tulajdoni hányaduk szerint rájuk eső jutalék-részt követelheti az egyes megbízóktól.
Amennyiben csak az egyik tulajdonostárs kötött közvetítői szerződést, akkor a szerződés a közvetítővel szemben csak őt kötelezi.
Így eredményes közvetítés esetén a teljes jutalékkal ő fog tartozni a közvetítő felé. A jutalék mértékére a szerződésben foglalt díjmegállapodás irányadó. Például, ha a díjmegállapodás szerint a jutalék alapja a teljes vételár, akkor a megbízó a teljes vételár alapján köteles a jutalékot megfizetni, nem pusztán a saját tulajdoni illetőségére eső vételár alapján.
Az utóbbi esetben kérdés lehet, hogy tarthat-e igényt az általa kifizetett jutalék megtérítésére a többi tulajdonostársával szemben. Amennyiben a tulajdonostársak nem tudtak a közvetítői szerződésről vagy annak megkötését ellenezték, akkor a megbízó tulajdonostárs a kifizetett jutalék miatt nem kérhet megtérítést a többiektől. Ha viszont a tulajdonostársak is beleegyeztek, hogy a tulajdonostársuk megbízza a közvetítőt az ingatlannal kapcsolatban, akkor a jutalékot kifizető tulajdonostárs igényt tarthat arra, hogy a többiek a jutalékból rájuk eső részt neki megtérítsék.
Dr. Szabó Gergely – ügyvéd
