Aki sok éve „belülről” figyeli az ingatlanpiacot az megfigyelhette, hogy egy dolog biztos és állandó: a folyamatos változás. Az elmúlt 15-25 évben láthattuk, hogy kb. 2-4 évente jönnek a trendfordulók, amik gyökeresen megváltoztatják a piacot.
A trendfordulók előtt senki sem tudta előre megmondani, hogy mi következik, azaz egyetlen alkalommal sem lehetett prognosztizálni azt, hogy a piac hogyan, mikor, mitől és hová változik. Erre szoktam a kollégáimnak a képzéseken mondani, hogy aki tudja/mondja a „tutit” előre, annak mást se higgyenek el…
Nyilván sok szakember tárja fel és elemzi a piaci tényezőket és azok hatását az ingatlanpiacra, és számos alkalommal mindezt komoly szakmaisággal teszik, de aki felelősen elemez, az maximum esélyeket határoz meg, és ebben nincsenek benne azok a váratlan, hirtelen dolgok, amik, ahogy tapasztalhattuk mindig megjelennek.
Amit viszont megállapíthatunk, hogy az ingatlanpiacot mindig ugyanazok a tényezők mozgatják:
- Hitelkihelyezések, – az ingatlan ár és tranzakciós görbékkel folyamatosan együtt mozognak a hitel görbék (kamatok, hitelösszegek, átlagos felvett hitel nagysága stb.…), ide sorolhatjuk az árfolyam és kamatkérdéseket is,
- Gazdasági helyzet, munkaerő piaci helyzet – régiónként, hovatovább városonként, városrészenként mozdul az ingatlan piac a gazdaság, a munkaerő piaci trendekre (jól példázza ezt Kecskemét az utóbbi években),
- Turizmus, – az ingatlanok turisztikai hasznosítása masszív többlethozamot biztosít, viszont nagyon terület (néha utcányi különbség is számottevő) és szabályozás specifikus tényező,
- A bérlakások törvényi és adó szabályozása (és gyakorlata…), – mindez befektetési szempontból kulcskérdés,
- Fontos a társadalmi várakozás, vagy ha úgy tetszik a társadalom pszichikai állapota, – jól példázza ezt a 2008-as válság, ahol 3-4 évig „hibernálódott” a piac, a felmérések szerint kb. 150 ezer halasztott tranzakcióval, ami szinte anno 1-2 hét alatt szabadult rá a piacra és eljött a 3-4 szép esztendő,
- Általános politikai és társadalmi tényezők, – pl. a Covid 19 hatást, de tipikusan idesorolhatjuk a kivándorlás kérdését is,
- Egyéb külső hatások az ingatlan piacra – építési technológiák, közlekedés, infrastrukturális ellátás változása, életmódváltozás (internet, stb…).
Nyilván a fenti tényezőkön kívül is lehetne további számosat sorolni, de ezekből is láthatjuk, hogy az ingatlanpiacon garantált a folyamatos változás, mert a befolyásoló tényezők állandó mozgásban vannak, hovatovább sokszor hirtelen, előre nem láthatóan és drasztikusan változnak. Ami az életünkkel kapcsolatos – társadalmi, gazdasági, technológiai stb.… szempontokból – az mind hatással lesz előbb-utóbb az ingatlanpiacra. Ez a sokváltozós képlet az oka, hogy rendre fals minden piaci prognózis, viszont abban bizonyosak lehetünk, hogy ami ma van a piacon ahhoz képest pár év múlva egész másban fogunk létezni.
Az utóbbi napokban számtalan cikk jelent meg a budapesti ingatlanpiaccal kapcsolatosan, amelyek a Covid 19 helyzetről értekeztek, amelyek inkább véleményeket és álláspontokat közöltek. Az alábbi elemzésnek viszont az a célja, hogy inkább azokat a tényeket és kérdéseket mutassa be, amelyek alapján értelmezhetjük a jelen – egyébként nem könnyen emészthető – helyzetet, amelyekből meg tudunk majd fogalmazni további kérdéseket a jövővel kapcsolatosan.
Azt mindenki láthatja, hogy „meg sem rebben a piac”, azaz a tranzakciószám, és a kapcsolódó tevékenység – hívások, mutatások, megbízások száma – rendkívül visszaesett. Szerencsére még annyi maradt a piacban, hogy azok a szakemberek – ingatlanosok, ügyvédek – akik aktívan dolgoznak, találnak tranzakciókat, ha nehezen és keveset is. Még nem tudjuk a pontos adatokat, de a külföldi számok alapján – Olaszországban 90% feletti visszaesésről beszélnek – szinte azt mondhatjuk, hogy megállt a piac. Ezt egyesek – szerintem félreértve a helyzetet – úgy írják le, hogy egyszerre élünk meg kínálati és keresleti összeomlást, pedig nem erről van szó, hanem az ingatlanpiaci okokon kívüli tényezők miatt a piac lefagyott, leálltak, illetve minimalizálódtak azok a folyamatok, amik előre viszik a tranzakciókat. Ennek nyilván vannak praktikus – egészségügyi kockázat – és pszichológiai okai is. Mind a kínálat, mind a kereslet létezik, csak jelenleg látens formában. Hovatovább a halasztások miatt kumulálódik is. Mindezt alátámasztják a különböző ingatlanos weboldalak magas látogatószámai is. Sokan teszik fel a kérdést, hogy mi van jelenleg az árakkal, lementek, mennyire? Valójában nem látjuk, mert a kínálati oldal is le van fagyva, alig változtak az árak, még olyan példákat is láthatunk, hogy felfelé mozdultak akár bizonyos ingatlanok esetében. A lakásbérleti, albérleti piac kénytelen volt a felmondások, megüresedett turisztikai hasznosítású ingatlanok miatt gyorsabban reagálni. Ott bizonyos szegmensekben 15-25%-os árcsökkenést is tapasztalhatunk, de vannak ott is szegmensek, ahol nem változott az ár. Ebből az irányból (hozam alapú érték megállapítás) nem lehet még következtetéseket levonni az eladási árakra.
A legjobb elemzést akkor kapjuk az ingatlan piacról, ha megvizsgáljuk azokat a szegmenseket egyenként, amelyek jelenleg befolyásolják a piacot és azok együttes hatásából építjük fel a teljes képet. A szegmentáció alapja a tranzakciós ok, azaz a motiváció, hogy eladjon, vagy vegyen ingatlant:
- Élethelyzet változásból eredő tranzakciók, amelyeket nem állít meg a Covid 19 esemény, – születés, elhalálozás, házasság, válás, markáns egzisztenciális változás, stb… Egy-egy kisebb szubszegmenstől, illetve időszaktól eltekintve ez a szegmens adja a tranzakciók túlnyomó többségét, akár a 80-90%-át is. Ezekben az esetekben néhány hetes, hónapos halasztás az belefér, hovatovább a 2008-as válság idején azt tapasztaltuk, hogy bizonyos esetekben akár évekig halasztódnak a tranzakciók. Egy ingatlan eladás-vétel, váltás megkíván egy ahhoz szükséges mentális állapotot egyéni, de társadalmi szinten is, kellő magabiztosságot a dolgokban, amihez kell a környezet stabilitása és kiszámíthatósága. Ez most sajnos a Covid 19 helyzetben nem adott. Nyilván léteznek esetek, ahol olyan feszítő tényezők vannak – családi, gazdasági stb.… -, hogy muszáj eladni – venni, de ezek ma néhány százalékot jelentenek csak a szegmens egészéből.
- Folyamatban lévő tranzakciók, amik a Covid 19 eseményt megelőző időszakra nyúlik vissza, – eladta az előzőt, muszáj vennie, vagy megvette a következőt muszáj eladnia. A Covid 19 esemény nagyon hirtelen tört ránk, szinte napok alatt változtatta meg az életünket. Ha feltételezzük, hogy egy tranzakció 1-3 hétig tart átlagosan és 140 ezres éves, országos tranzakció számmal kalkulálunk, akkor kb. 10 ezer tranzakció volt / van folyamatban, aminek a többségét az elköteleződések miatt nem is lehetett már megállítani.
- Hazaköltözők, – valamiért éppen visszaköltöznek Magyarországra (sokukat a Covid 19 esemény hozott éppen vissza) és általában rendelkeznek forrással a vásárláshoz (a jelenlegi Ft árfolyam külön támogatás nekik). Nem sürgős igazán a vétel az esetükben, alaposan filtereznek, megfontolják a vételt, de motivált szereplők és üdítő színfolt a megjelenésük a piacon.
- Alkalmi befektetők, akik különösen jó vételekre – kényszereladásokra – vadásznak, – sokat mozognak a piacon, számos ajánlatot tesznek, mélyen az ajánlati ár alatt, nehéz alkupartnerek. A számosságuknál erősebb a piaci hatásuk, hangolják, törik az árakat.
- Befektetők, akik lépéskényszerbe kerültek, – turisztikai hasznosítók, vagy „lánc vevők/eladók” (és/vagy felújítók) akiknek hitel, vagy csendestárs feszíti a helyzetét.
- Külföldi befektető, – itt élő expat, hozamvadász, cash menekítő, – egyelőre megfigyel, vagy változatlan áron kínál eladásra árengedmény nélkül. Előbb-utóbb mozdulni próbál majd (eladás), mert nem optimális a céljainak a jelenlegi piac a várhatóan degresszív ár és az ingatlanbefektetések likviditási problémái miatt. Vételi oldalról jelenleg ez a szegmens teljesen eltűnt, ami komoly tényező, mert számos területen az elmúlt években motorjai voltak az ingatlan piacnak.
- Ingatlan típusváltók, – agglomeráció vs. belváros, panel vs. tégla, vagy ház stb.…, – mivel ugyanazon piaci körülmények között rövid időn belül elad és vesz, így elméletileg kevésbé érinti a piac állapota, illetve csak a cserearányok tekintetében. Még jelentős számban nincsenek ebben a szegmensben tranzakciók, de legalább érzékelhető a mozgás itt, ami reménykeltő.
- A Covid 19 esemény által motivált tranzakció, – homeoffice célnak megfelelő ingatlanra váltana, nagyobb élettér (pl. gyerekekkel) stb.…, – jelenleg elsősorban érdeklődés szintjén látható a szegmens, de a helyzet elhúzódásával jöhet számos tranzakció.
Az összes fenti szegmens – ahogy láthatjuk – a Covid 19 esemény által determinált, de ez mindenki számára eddig is nyilvánvaló volt. Tehát elmozdulást a Covid 19 helyzet változása hozhat az ingatlan piacon. Kérdéses, hogy a Covid 19 helyzettel való tartós együttélés során várható enyhébb intézkedések – kinyíló boltok, éttermek, intézmények – milyen hatással lesznek az ingatlan piacra? További kérdés, hogy a Covid 19 probléma megoldódása (pl. vakcina) milyen helyzetet teremt a piacon, „U”, vagy „V” alakú lesz-e a folytatás, vagy akár „VUVU” (hektikusan változó) jellegű időszak következik? Mi lesz a turizmussal, mennyi idő alatt és mekkora emelkedést fog produkálni? Erre szoktuk azt mondani, hogy a „kérdést látjuk, a választ nem” … Az eddigi tapasztalatainkból ugyanakkor bizonyosan kijelenthetjük, hogy a „hibernált” időszak halasztott tranzakciói meg fognak jelenni a piacon egy adott pillanatban, továbbá az ingatlan piac normál menete – 110-160 ezer tranzakció – egy napon visszatér. Az árakat ekkor alapvetően a keresleti – kínálati viszonyok fogják meghatározni, de a jelenlegi perspektívából nem látszik túl erős ár elaszticitás a piacon, legalábbis a budapesti eladó ingatlanok területén. Azaz drasztikus árzuhanás jelei nem látszódnak, az elmúlt 3-5 év áremelkedésének korrekciója azért várható bizonyos szinten. Ezekben az években átlagosan 10%-ot nőtt az ingatlanár, a kérdés az, hogy hány évet fog ebből visszakorrigálni a piac, ha egyáltalán… Kérem, hogy az árakkal kapcsolatos fejtegetéseimet kezeljék fenntartással – én is akként kezelem, – mert minden lehetséges, még akár áremelkedés is, akármilyen furcsa ma erről beszélni, de természetesen, bizonyos szegmensekben komolyabb zuhanás is. Azt viszont kijelenthetjük, hogy a jelenlegi helyzetben, még mindig a legkiszámíthatóbb és legkevésbé volatilis befektetési termék az ingatlan, viszont likviditási szempontból sokat vesztett a versenypozíciójából. Ugyanakkor a Covid 19 helyzet megszűnésével – ugyan nem tudjuk, hogy milyen ütemben -, visszatér az ingatlan piac likviditási szintje, tehát ez egy pillanatnyi állapot, legalábbis az ingatlan piac viszonylatában.
A cikket illene végkövetkeztetéssel, összegzéssel befejezni, de kérem, hogy ettől most tekintsenek el. Mindössze annyit szeretnék újra kihangsúlyozni, hogy az ingatlan piac egy napon – mindannyian szeretnénk tudni, hogy mikor… – visszatér a normál menetébe, a halasztott tranzakciókat behozza majd. Ugyanakkor bizonyosan átalakulnak az ingatlan piaci hangsúlyok az elmúlt évekhez képest, de működési modell váltás nem várható.
Mindenki vigyázzon magára és tartsuk szárazon a puskaport!
Kőszegi Zoltán
CDC Ingatlan egyik Tulajdonosa
