Lakásbérleti szerződés esetén a bérbeadó alapvető kötelezettsége a lakás használatának átengedése a szerződés idejére. Mi történik a bérleti szerződéssel és a bérbeadó kötelezettségeivel, ha a bérbeadó a lakásbérleti szerződés ideje alatt meghal?
Lakásbérleti szerződés a bérbeadó halála után
Amennyiben a bérbeadó a bérleti szerződés fennállása idején meghal, akkor a bérleti szerződés sorsa tekintetében a szerződés rendelkezéseiből és az öröklési jog szabályaiból kell kiindulni.
Az ember halálával a hagyatéka az örökösökre száll. A hagyatékba nem csak a vagyontárgyak, hanem azon jogok és kötelezettségek is beletartoznak, amelyek örökölhetők. A lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadót többféle jog illeti és kötelezettség terheli. Legfőbb kötelezettsége a bérlemény használatának átengedése a bérleti szerződés idejére, amelynek ellenében joga van a bérleti díjra. Ezeken túl a bérbeadónak számos más joga és kötelezettségei is van a bérleti szerződés alapján. Így például köteles arra, hogy a bérleményt rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át. Köteles viselni bizonyos karbantartással, a lakás berendezéseinek szükséges pótlásával és cseréjével kapcsolatos költségeket. A bérbeadó a bérleti díjon túl jogosult például arra, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatát és a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését ellenőrizze.
A bérleti szerződés, illetve az abból származó bérbeadói jogok és kötelezettségek nem olyan személyhez kötődő jogok és kötelezettségek, amelyek a bérbeadó halálával elenyésznének. A bérbeadónak a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogai és kötelezettségei a bérbeadó hagyatékának részét képezik. Tehát örökölhetőek a bérbeadó örökösei által.
A bérbeadó halálával a bérbeadó örököse a bérleti szerződésben az elhunyt bérbeadó helyére lép, mint jogutód. Az örökléssel a lakásbérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek is átszállnak a bérbeadó örökösére. Így a bérleti szerződés változatlan feltétekkel folytatódik. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó örökösét nem illetik meg többletjogok a bérleti szerződés tekintetében. Így például a határozott idejű lakásbérleti szerződést a bérbeadó örököse sem mondhatja fel a bérlő szerződésszegése hiányában, kivéve, ha a szerződés ezt lehetővé teszi.
A bérleti szerződésben a felek rendelkezhetnek úgy, hogy a bérleti szerződés a bérbeadó halála esetén megszűnik. Ebben az esetben a bérbeadó halála, mint feltétel bekövetkezte a szerződést megszünteti, így az a bérbeadó örököseire nem száll át.
Mi a lakásbérleti szerződés sorsa a bérlő halála esetén?
Mi történik a lakásbérleti szerződéssel, ha a bérlő halálozik el a szerződés ideje alatt? Ebben az esetben a bérlő örököseire száll a bérleti szerződés?
A bérlő halála esetén a lakásbérleti szerződés főszabály szerint megszűnik. Az nem örökölhető és nem száll át a bérlő örököseire. Ennek oka, hogy a Lakástörvény kifejezetten kimondja, hogy a bérleti szerződés megszűnik a bérlő halálával, amennyiben nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy. Ezzel ellentétben a bérbeadó halála esetére a törvény ilyen rendelkezést nem tartalmaz. A bérbeadó halálakor a szerződés nem szűnik meg a törvény alapján.
Amennyiben van a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy és a bérlő halála után e személy a bérletet folytatni kívánja, akkor a bérleti szerződés nem szűnik meg. Ilyen esetben változatlan feltételekkel folyik tovább. A lakásbérleti jog folytatására jogosult személy jogutódként az elhunyt bérlő helyére lép a szerződésben. Ekkor nem öröklésről, hanem a bérleti jog folytatásáról van szó.
Ki jogosult a lakásbérleti jog folytatására?
A lakásbérleti jog folytatására való jog fennállhat szerződés, illetve törvény alapján.
A lakásbérleti jog folytatására jogosult lehet, aki eltartóként a bérlővel tartási szerződést kötött. Ebben az esetben a tartási szerződésben a tartásra jogosult a tartás ellenében az őt illető lakásbérleti jogot adja a tartásra kötelezettnek. Az eltartó a bérlő halála esetén akkor folytathatja a bérleti jogot, ha a tartási szerződéshez a bérbeadó írásban hozzájárult. Feltétel továbbá, hogy az eltartó a szerződésben vállalt tartási kötelezettségét teljesítette. Ezen kívül a bérbeadói hozzájárulástól a bérlő haláláig legalább 1 évnek kell eltelnie.
Önkormányzati bérlakás esetén a lakásbérleti jog folytatására jogosult lehet az a személy is, akit a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba. Feltétel, hogy a személyt a bérlő a lakásba befogadta és a bérlő halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott. A Lakástörvény szerint az önkormányzati bérlakásba a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül fogadható be a bérlő házastársa, gyermeke, a befogadott gyermekének a gyermeke, valamint a bérlő szülője. Ha e személyt a bérlő az önkormányzati lakásába befogadta és halálakor életvitelszerűen a lakásban lakott, akkor jogosult a lakásbérleti jog folytatására.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
(1) 266-6621, (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
