„Leáldozóban van az ingatlanbefektetés, már nincsenek a piacon JÓFOGÁSOK” – mondják. A tapasztalat, valamint a közgazdaságtan ezzel szemben azt mutatja, hogy az egyetlen és örök befektetési forma a világon az ingatlan. Ahogy a magyar nyelv is mutatja: megingathatatlan és ahogy az angol fordításból is látszik: igazi birtok!
Induljunk tehát abból ki, hogy bár egyszer fenn és egyszer lent, az ingatlannal hosszú távon nem veszíthetünk.
Nem kell hozzá olyan tapasztalat, mint a tőzsdéhez, nem kell dörzsöltnek lenni és nem kell sok munkát fektetni a dologba. Egyszerűen észszerűen kell vásárolni.
Ha magánszemélyként kezdünk bele és még nincs tapasztalatunk érdemes szakember – ingatlanközvetítő – segítségét igénybe venni. A jó közvetítő ismérvei, hogy régóta a piacon van és látja, főleg érti a trendeket. Van tapasztalata arról, hogy a kínálati árak mennyire valósak, és főleg érzelemmentesen tud döntés-előkészítésben részt venni. Egy etikusan eljáró ingatlanközvetítő nem saját, hanem ügyfele érdekeit helyezi előtérbe.
Nem az a fontos, hogy a hirdetés mennyire csili-vili, de még csak az sem, hogy mennyit szánunk a történetre. A cél az, hogy olyan helyre kerüljön a pénzünk, ahol ma ennyit, holnap 1.2x ennyit és pár év múlva esetleg 1.5x annyit érjen. A jó közvetítő pénzügyi, műszaki és közgazdasági szempontból is értékeli a dolgot és nem ragad le egy adott területnél. Segít abban, hogy kitekintsünk a magunk által felállított keretek mögül és valóban jó döntést hozhassunk.
De mi is számít jó döntésnek?
Az ingatlanra lehet hasznosítási és értéknövekedési potenciál szempontjából is gondolni. Az elmúlt 30 évben hullámhegyek és völgyek között tapasztaltuk meg, hogy még mindig lehet feljebb és néha – pl. a 2007-2013-as válság idején – lejjebb is.
Egy azonban biztos! Ingatlanbefektetésben hosszútávon kell gondolkodni. Nem csak az értéknövekedési potenciál miatt, hanem a sokszor fluktuáló piaci viszonyok miatt is. Az ingatlan nem az a befektetési forma, amit azonnal piacra tehetünk, ha megszorulunk. A kényszereladás az ingatlanbefektetés halála.
A döntéshozatal lépései:
Vizsgáljuk meg, hogy mennyi pénzt szánunk a befektetésre és milyen fizetési móddal akarunk élni (alacsony banki kamatoknál érdemes hitelben gondolkodni, ha a törlesztő részlet mértéke alacsonyabb, mint az üzleti célú hasznosításból származó bevétel).
Határozzuk meg a kritériumokat (méret, elhelyezkedés, felhasználási szándék). Az ingatlan elhelyezkedése nagyon meghatározó és nem csak a városrész, de azon belül az utca is számíthat bizonyos célok esetén (pl 2. kerületi elegáns ház kitűnő lakása a Margit körúton sokkal nehezebben értékesíthető, mint két utcával feljebb a Rózsadomb aljában egy rosszabb állagú épület azonos színvonalú lakása).
Méretgazdaságosság miatt lehet, hogy nagyobb mennyiségű készpénz esetén érdemes porlasztani a portfóliót (azaz több és különböző méretű ingatlant, más-más – eladás, kiadás célra vásárolni).
Ami túl szép néha becsapós. Sok ingatlan gyönyörű fotókkal, „home stagingel-ve, photoshoppal megkozmetikázva kerül fel a hirdetési portálokkal. Nem a valós képet mutatja. Ha közelebbről megvizsgálja a szakember, vagy a már egyre gyakorlottabb vásárló, maga is észrevesz olyan – a felújításkor eltakarni szándékozott, vagy épp nem a kívánt módon kijavított – hibákat, amik a használat során derülnek majd ki.
Ha felújítandó lakást vásárolunk, mindenképp kalkuláljuk bele, hogy milyen mértékig kívánunk belefolyni a munkálatokba. Van-e kapacitásunk a munkák kivitelezésére vagy egy generálkivitelezőre fogjuk rábízni.
Sose hagyjuk figyelmen kívül a ház állapotát, költségvetési helyzetét, valamint azt, hogy az alapító okirat tartalmaz e olyan kizáró okokat (kisállat nem tartható, üzleti célú – irodai- felhasználás nem engedélyezett) amik későbbi céljainkat veszélyeztethetik.
Előre döntsük el, hogy eladásra vagy kiadásra szánjuk a lakást, mert a felújítás során az ott felhasznált alapanyagok minőségét ennek megfelelően kell kalkulálni (pl. ne költsünk sok milliót egy rossz házban a külvárosban található ingatlanra, mert nem fogjuk visszakapni a pénzünket a hely miatt).
Válaszunk ki egy olyan ingatlanközvetítőt, akinek a fenti kritériumok alapján van elegendő tapasztalata és a legnehezebb munkát, a keresést bízzuk rá. A keresés nem csak időrabló, de sokszor egy tapasztalatlan szem nem szűri ki azokat a ”csapdákat”, amit egy rutinos szakember elsőre meglát a hirdetésből. Ez nem csak időspórolás, de az esetleges rossz döntéstől való megóvás is.
Ne feledjük: az idő pénz. Pénzt lehet idő spórolással keresni, de időt semmi pénzért nem lehet vásárolni.
Sándor Viktória, az Etikus Ingatlanos Mozgalom védnöke
