A zártkerti ingatlanokkal sokan akkor találkoznak először, amikor ilyen területen kívánnak nyaralót vagy lakóházat vásárolni vagy építeni. A zártkert esetén lényeges kérdés, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint mezőgazdasági művelés alatt áll-e vagy kivonták a művelés alól. 2025. júniusától egy jogszabályváltozás alapján könnyebbé válhat a zártkert művelés alóli kivonása.
Mit értünk zártkerti ingatlan alatt?
A zártkert egy külterületen fekvő speciális területi egység, amely ilyen megnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Eredete a szocializmus időszakára vezethető vissza, amikor zártkert elnevezéssel létrehozásra kerültek kisebb területű, mezőgazdasági célokat szolgáló területek (pl. kert, gyümölcsös). Ezek nem voltak részei a termelőszövetkezeti rendszernek, inkább a háztáji gazdálkodást szolgálták. Az eltelt évtizedek alatt sok zártkert tényleges használata átalakult. Egyre kevésbé használták őket gazdálkodásra és gyakran épültek e területekre nyaralók, hétvégi házak, de akár lakóházak is. Tehát e területek jogi helyzete és a tényleges állapota egy idő után jelentősen eltértek egymástól.
Innen eredeztethető, hogy sok zártkertet az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg is mezőgazdasági művelési ágban (pl. szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep) tartanak nyilván, de a valós használata ettől eltér. Ténylegesen üdülési vagy lakás célra használják ezeket. Vannak azonban olyan zártkerti ingatlanok is, amelyeket már az ingatlan-nyilvántartásban is kivontak a mezőgazdasági művelés alól. Így ezek tulajdoni lapján a művelési ágnál már a „kivett” megnevezés szerepel.
Miért fontos, hogy a zártkert művelés alatt áll-e?
A zártkert ingatlan-nyilvántartásban szereplő művelési ágának azért van különös jelentősége, mert amennyiben a tulajdoni lap szerint megfelel a termőföld fogalmának, akkor a termőföldre vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket kell rá alkalmazni, függetlenül attól, hogy ténylegesen milyen célra használják. A zártkert megfelel a termőföld fogalmának, ha az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva.
Amennyiben a zártkert a tulajdoni lap szerint művelés alatt áll, akkor vonatkoznak rá a termőföld védelmére, használatára, birtoklására, forgalmára vonatkozó jogszabályok. E jogszabályok alapján különleges előírások vonatkoznak a művelés alatt álló zártkertekre, amelyek korlátok közé szorítják ezen ingatlanok használatát, beépíthetőségét és átruházását. Például az ingatlan-nyilvántartás szerint művelés alatt álló zártkert átruházásánál a mezőgazdasági földek forgalmára vonatkozó speciális előírásokat kell alkalmazni. Ilyen esetben érvényesülnek például az állami elővásárlási jogra, földszerzési jogosultságra és földszerzési maximumra, a szerződés földhivatal általi jóváhagyására vonatkozó szabályok is. Ezen előírások a zártkert eladásának folyamatát 1-2 hónapos időtartam helyett 8-10 hónapos eljárássá változtatják. Sőt, akár meg is gátolhatják az értékesítést.
A művelés alatt álló zártkerti ingatlan beépíthetősége is nagyon korlátozott. A vonatkozó kormányrendelet és az önkormányzatok helyi építési szabályai jelentősen korlátozzák a mezőgazdasági területek beépíthetőségét.
Amennyiben a zártkerti ingatlant kivették a művelés alól, akkor nem érvényesülnek a termőföldekre vonatkozó korlátozások. Ekkor a terület beépíthetősége elől is elhárul egy akadály, bár még további jogszabályi előírásoknak is meg kell felelni.
Hogyan történhet a zártkert művelés alól való kivonása?
A leírtak miatt sok esetben fontos a tulajdonosnak, hogy a zártkerti ingatlana az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivontként kerüljön feltüntetésre. A művelés alóli kivonásra korábban is lehetősége volt a tulajdonosnak, amely a föld más célú hasznosításának minősült. Ehhez azonban megfelelő indok és hatósági engedély volt szükséges. Ráadásul a művelés alóli kivonásért földvédelmi járulékot is kellett fizetni.
A zártkert művelés alól való kivonása bonyolult és költséges volt, ezért kevés tulajdonos vonatta ki művelés alól az ingatlanát. E nehézségekre is reagálva 2015-ben egy törvénymódosítással átmenetileg egyszerűsített módon, egy kérelem útján lehetővé tették a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. Ekkor az egyszerűsített kivonásra 2016. december 31-ig volt lehetőség. Ezt a határidőt később az érdeklődésre tekintettel 2017. december 31-ig meghosszabbította az országgyűlés. Ennek ellenére sok tulajdonos nem értesült a lehetőségről és nem élt az egyszerűsített kivonással.
2025. júniusában újabb jogszabálymódosítás született annak érdekében, hogy egyszerűbbé váljon a zártkert művelés alóli kivonása. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítása a helyi önkormányzat kezébe adja a lehetőséget, hogy megkönnyítse a kivonást. A törvény alapján az önkormányzat rendeletben lehetővé teheti, hogy a tulajdonos kérje a zártkerti ingatlan művelési ágának „művelés alól kivett” területként történő bejegyzését. A részletszabályok kormányrendeletben kerülnek szabályozásra. Ezt követően az önkormányzatok hozhatnak helyi rendeletet a művelés alól való kivonásra. A törvénymódosítás azt is lehetővé teszi, hogy a művelés alól kivett területként történő bejegyzést a zártkerti ingatlan meghatározott részére kérjék. Utóbbi esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani.
A fenti változással összehangban módosították a termőföld védelméről szóló törvényt is. A módosítás szerint nem minősül más célú hasznosításnak, ha a zártkert művelés alóli kivonása az ingatlan-nyilvántartási törvényben lehetővé tett módon, az önkormányzati rendeletben foglaltaknak megfelelően történik. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben sem külön földügyi hatósági engedélyezés, sem földvédelmi járadék megfizetése nem lesz szükséges a kivonáshoz.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
(1) 266-6621, (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
