Ma Budapesten különös jelenségnek lehetünk tanúi: egy 600 négyzetméteres telken álló, 86 nm-es kertes ház a 17. kerületben 70 millió forintért talál gazdára, míg ugyanebben a városban, a budai oldalon, a 3. kerületben, egy 10. emeleti, 33 nm-es panorámás panel lakás – igaz, felújított és látványos kilátással – akár 53 millióért is elkel.
Első ránézésre ez az összevetés olyan, mintha két teljesen más világról beszélnénk. Pedig nem. Ugyanazon a piacon, ugyanabban az időben, ugyanazon jogszabályi keretek között történik mindez. Mégis, a kettő közötti árkülönbség (vagy éppen annak hiánya) kiveri a biztosítékot.
Mi történik itt valójában?
Az ingatlanárak mindig is több tényező összjátékából alakultak ki: elhelyezkedés, infrastruktúra, állapot, presztízs, elérhetőség, közlekedés, sőt, mostanában már az emeletráépítés lehetősége is számít. De most mintha ezek a szempontok teljesen kifordultak volna önmagukból.
A panel, mint státuszszimbólum?
A 10. emeleti lakás valóban egyedi panorámát kínál – ritka madártávlatból csodálni a Parlamentet és a budai hegyeket egyedülálló élmény lehet. Az ilyen „élményfaktorok” sok esetben szubjektíven is hajtják fel az árat. De felmerül a kérdés: valóban megér 1,6 millió Ft/nm-t egy apró lakás, csak mert szép a kilátás?
És mi van a kerttel?
Egy saját telek, zöldfelület, lehetőség bővítésre, nyugalom, intimitás – ezek mind komoly értékek. Mégis, a külső kerületekben ezek a házak „olcsón” mennek el. A belvárosi kis alapterületű ingatlanok árához képest egyenesen bagóért.
Piaci torzulás vagy új realitás?
Az elmúlt évek városi életmódváltása – home office, COVID, zöld irányok – arra engedett következtetni, hogy a kertes házak reneszánsza jön. Ez részben be is következett, de Budapest piacán most újra úgy tűnik: a centralizált, panorámás, jól marketingelhető kis lakások diktálják az árakat.
A befektetői szempont sem elhanyagolható: a 33 nm-es ingatlant könnyebb kiadni, rövid távon is jobban hasznosítható, és a kilátás egyfajta biztosíték a piacképességre. A kertes ház inkább egy családi döntés, hosszú távú otthonteremtés – és nem gyors megtérülés.
Mit üzen ez a különbség az átlagembernek?
Azt, hogy ma Budapesten a „kicsi, de menő” jobban fogy, mint a „nagy, de külvárosi”. A fiatal vevők, befektetők, egyedül élők inkább a belsőbb kerületekben keresik az élményt, a látványt, az érzést – nem feltétlenül a teret vagy a kertet.
Ez nem jelenti azt, hogy a ház értéktelenebb lenne. Csak azt, hogy más piaci logika szerint értékelik. Ez a logika viszont sokszor nehezen magyarázható ép ésszel, és egyre kevésbé kapcsolódik az „ingatlan, mint otthon” klasszikus értelmezéséhez.
Mert miközben a 33 négyzetméteren városi életet álmodunk, lehet, hogy a 600 négyzetméteren valódi életet hagyunk veszni.
Sándor Viktória, az Etikus Közösség Védnöke
