A csere jogi szempontból az egyik legősibb szerződéstípus, hiszen már a pénz megjelenése előtt is létezett. Manapság már jóval ritkább a csereszerződés, de még mindig előfordul például lakáscsere vagy gépjárműcsere. Mit kell tudni a csereszerződésről?
Miről szól a csereszerződés?
Csereszerződésről beszélünk, ha a szerződő felek kölcsönösen valamely dolog tulajdonjogát ruházzák át egymásra. Csereszerződés tárgya nem csak ingatlan, hanem ingó dolog is lehet. Nemcsak dolog tulajdonjogát lehet elcserélni. A felek jogoknak vagy követeléseknek kölcsönös átruházására is vállalhatnak kötelezettséget.
Csere esetén egyenértékű dolgok cserélnek gazdát. Fontos, hogy a szerződésben rögzítésre kerüljön a csere tárgyát képező dolgok (jogok, kötelezettségek) értéke. Természetesen egy csereszerződésben több dolog is átruházható. Például az egyik fél egy ingatlant ruház át a másik fél ingatlanáért és gépjárművéért cserébe.
A csereszerződésre megfelelően alkalmazni kell az adásvételi szerződés szabályait is. Ez azt jelenti például, hogy az ingatlan cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A fél a cserében részére átruházott ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel szerzi meg. Ehhez a csereszerződésnek meg kell felelni a törvényben foglalt alaki és tartalmi követelményeknek.
Mit lehet tenni, ha nem azonos a cserélt dolgok értéke?
Előfordulhat, hogy a cserélni kívánt dolgok értéke nem azonos. Ebben az esetben az értékkiegyenlítést a felek sok esetben úgy oldják meg, hogy az értékkülönbözetet pénzben fizetik meg. Ekkor már nem tisztán csereszerződésről van szó, hiszen a csere lényege, hogy pénz nem szerepel benne, azaz az átruházott dolog ellenértéke nem pénzben kerül kiegyenlítésre.
Ha az értékkülönbözetet pénzben fizetik ki, akkor már adásvétellel vegyes csereszerződésről beszélhetünk. Amennyiben az értékkülönbözetet a szerződés szerint nem kell megtéríteni, akkor ajándékozással vegyes csereszerződésről van szó.
A csereszerződés és az elővásárlási jog
Közös tulajdonban álló dolog esetén a tulajdonostársnak joga van arra, hogy a tulajdoni hányadrészét csere keretében átruházza. Adásvételi szerződés esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ezért többször felmerült a kérdés a gyakorlatban, hogy csereszerződés vagy adásvétellel vegyes csere esetén a tulajdonostársat megilleti-e az elővásárlási jog?
A kérdésre a bírósági gyakorlat adta meg a választ. Az elővásárlási jog szabályai alapján az elővásárlási joggal bíró tulajdonostárs a külső vevő vételi ajánlatával azonos feltételekkel gyakorolhatja e jogát. Tehát a tulajdonostársnak a vevővel azonos feltételeket kell vállalnia. Nincs lehetősége a szerződés feltételeinek változtatására, például az ellenszolgáltatás módjának, teljesítési határidejének módosítására. A csereszerződés lényege szerint a felek egymásra tekintettel vállalják meghatározott dolog tulajdonjogának kölcsönös átruházását. A tulajdonostárs emiatt értelemszerűen nem rendelkezik ugyanazzal dologgal, amelyet a szerződés szerinti külső cserélő személy ruház át a másik félre. Ebből következően a tulajdonostárs a csereszerződés feltételeit nem tudja teljesíteni. Nem tudja ugyanazt a dolgot cserébe adni, amivel nem ő, hanem a külső cserélő rendelkezik. Így csere esetén a tulajdonostárs nem gyakorolhatja elővásárlási jogát.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a csereszerződés nem irányulhat arra, hogy a tulajdonostársak elővásárlási jogát kijátssza. Amennyiben a csereszerződés mögött az a célzat húzódik, hogy a felek megkerüljék a tulajdonostárs elővásárlási jogát, akkor az ilyen szerződés színlelt szerződésként érvénytelen. Ha a színlelt csere valójában adásvételi szerződést leplez, akkor az elővásárlási jogát gyakorolni kívánó tulajdonostárs a színlelt csereszerződést megtámadhatja, és a leplezett adásvételi szerződés kapcsán gyakorolhatja elővásárlási jogát.
Illetékfizetés csere esetén
Adózási szempontból a csere visszterhes vagyonátruházásnak minősül. Ezért visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Ingatlan tulajdonjogának cseréje esetén az illeték mértéke a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4%-a. 1 milliárd forintot meghaladó forgalmi érték esetén pedig 1 milliárd forintig 4%, az ezt meghaladó összeg után 2%. Gépjárművek cseréje esetén az illeték összege az adásvételhez hasonlóan a megszerzett gépkocsi korától és teljesítményétől függ.
Ingatlanok cseréje esetén fontos könnyítés, hogy magánszemély lakástulajdon cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. Ha tehát valaki magánszemélyként a lakását azonos vagy alacsonyabb értékű lakásra cseréli, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket nem kell fizetnie. Ha viszont magasabb értékű lakásra cseréli a lakástulajdonát, akkor a különbözet után illetéket kell fizetnie. Ha például a 40 millió forint értékű lakását elcseréli egy 50 millió forintos lakóingatlanra, akkor 10 millió forint után 400.000,-Ft visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
(1) 266-6621
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest
