Folytatjuk cikkünket, mely bemutatja, hogy milyen szempontokat kell figyelembe venni, ha ingatlanvásárlásunk esetén nem csak a mindennapi használati előnyöket helyezzük előtérbe. Ekkor, ha az ingatlan megváráslása több a szemünkben az otthon megteremtésénél, akkor az értékállóságra, sőt, értéknövekedésre is oda kell figyelnünk.
Leáldozóban vannak az ingatlanbefektetések? Már nincsenek jó fogások?
A legutóbbi válság óta gyakorlatilag szárnyalt az ingatlanbefektetések piaca. Sokan már-már úgy vélik, hogy nincs további emelkedés. Az albérleti piac telített, a lakásárak sem emelkedhetnek az égig. A rossz hír az így gondolkodóknak, hogy DE! Van feljebb.
Magyarország és leginkább Budapest Európa más fővárosaihoz képest sokkal alacsonyabb átlag nm árral bír. Még Prágához képest is elmaradásban vagyunk, bár a közép európai régióban már sikerült felzárkóznunk.
Válságok jönnek mennek, de az ingatlan, mint olyan, megingathatatlanul vezető szerepet játszik a befektetni vágyók körében. Egyetlen dologra azonban érdemes felhívni a figyelmet: Ha olyan pénzt kívánunk befektetni, ami gyors megforgatást igényel, ez a befektetési forma nem alkalmas rá. Az ingatlan hosszútávon jó befektetés, ha pedig azonnal kell a pénz, akkor a kényszereladáson akár veszíthetünk is. Mindig ennek szellemében tekintsük át lehetőségeinket.
Hogyan fogjunk hozzá?
Ma Magyarországon az ingatlan befektetés, vásárlás, eladás leginkább a magyar focihoz való hozzáállást tükrözi: Mindenki ért hozzá. Valóban nem kell agysebésznek lenni ahhoz, hogy belekezdjünk, egyszerűbb, mint a tőzsde, nem kell hozzá feltétlen tanácsadó, de a tapasztalat, mint általában szükségszerű. Tapasztalat a kereséshez, a jó fogásokhoz. Tapasztalat ahhoz, hogy ne időrabló legyen a megtekintések sorozata, hogy már a reklámoknál kiszűrjük a csali hirdetéseket és ne dőljünk be hangzatos ígéreteknek.
Határozzuk meg hogy mi a célunk az ingatlannal. Tervrajzról veszünk új építésű ingatlant és megvárjuk míg minden lakás eladódik, majd kijövünk vele a piacra? Vagy lerobbant lakást veszünk, felújítási szándékkal? De lehet, hogy a ma még gimnazista gyermek részére vásárolunk egy “jó fogást” és addig bérbeadással hasznosítjuk.
Amikor eldöntjük, hogy ingatlanba, vagy abba IS fektetünk, mindig határozzuk meg, hogy mi a cél vele. Nyilván ez az anyagi lehetőségeink számbavételét is jelenti. Lehet, hogy az alacsony banki kamatok miatt most kedvező összespórolt pénzünk mellé hitelt felvenni, de ne feledjük: évekre kötelezzük el magunkat és változhat saját élethelyzetünk is.
Előfordulhat, hogy nem magánszemélyként hanem cégként gondolkodunk az ingatlan befektetésben. Ennek lehet adózási megfontolása is. Azt javaslom, ha cégként szeretne valaki ingatlanbefektetésbe kezdeni feltétlen konzultáljon adószakértővel és jogásszal egyaránt.
Milyen szempontok alapján válasszunk?
Ahogy már az előbb említettem választásunkat jelentős mértékben befolyásolja az adott pénzügyi helyzetünk vagy a potenciális hitelképességünk. Nem szabad elfelejteni, hogy nem olyan rég – még 10 éve sincs – keveredtünk ki az évezred eddigi legnagyobb pénzügyi válságából és ez a mostani vírussal terhelt idő sem vetít előre drasztikus kamatcsökkentést. Ezért is nagyon megfontolandó, hogy ha most egy jól fizető munkahelyünk is van, hosszabb távon mennyire terheljük meg magunkat egy befektetés kedvéért. Érdemes egy ilyen döntés előtt pénzügyi tanácsadóval konzultálni.
Ha már tudjuk mennyi pénzünk van, vagy mennyi hitelt tudunk felvenni és tisztában vagyunk azzal, hogy mi a célja a befektetésünknek, határozzuk meg a helyet. Nyilván ennek is az anyagi lehetőségünk szab határt. Lehet, hogy a belvárosban vásárolt luxus lakás helyett két másikat kapunk a külvárosban. Akinek fontos a biztonság annak érdemes a rendelkezésre álló pénzügyi keretet porlasztani. Ha megszorulunk, még mindig nem kell teljesen felszámolni a befektetést. Egy ingatlan eladásával lehet, hogy megoldhatjuk a problémát, ugyanis a kényszereladás az ingatlanbefektetés halála.
Gondoljuk végig, hogy milyen hozamelvárásunk van. Ha csak éppen a banki kamatoknál jobb hozamot szeretnénk elérni, akkor lehet, hogy egy olcsó lakás megvételével – bízva abban, hogy emelkedik az adott helyen az ingatlanok ára – üzemeltethetünk egy olcsó bérleti díjú ingatlant. Ha magasabb hozamot várunk, úgy mindenképp tervezzük meg gondosan a befektetést célhely, állapot, ráfordítható saját idő szempontjából. Egy rossz minőségű házban kialakítani egy csili-vili luxuslakást épp olyan rossz döntés, mint egy panorámás telken úgy építkezni, hogy a szomszéd házak felé tájoltak a lakások.
A döntéshozatal lépései
Ha kialakult bennünk a kép, hogy mit és hol, akkor fontoljuk meg a mikort. Lehet várni, hogy a jelenlegi helyzet lejjebb viszi az ingatlan árakat, mert bizonytalan a piaci környezet, vagy mert a hiteltörlesztési moratórium lassan a végére ér. DE! Ne külső körülmények befolyásolják a döntést. Ha eltökéltük, hogy ingatlanba fektetünk kezdjünk hozzá. Határozzuk meg az erre szánható összeget és vizsgáljuk meg, hogy van-e időnk bajlódni a felújítással, vagy inkább egy tervrajzról vásárolt lakás automatikus értéknövekedésébe vetett hittel végig finanszírozzuk az építkezést bízva annak elkészültében. Sokan befektetés jelleggel vásárolnak egy új építésű ingatlanban az első kapavágás előtt akár több lakást is és céljaiknak megfelelően vagy eladják, vagy bérbe adják annak elkészültével. Az elmúlt években egész jól működött ez a konstrukció és Budapest néhány frekventált területén 2017-18hoz viszonyítva 2,5-3xos négyzetméter árkülönbséggel lehet ma már új építésű lakást kapni tervező asztalról. Meglehet, hogy ez a felfutás megtorpan, de az biztos, ahogy az elején is említettem, hogy az árszínvonal még nem érte el akár a prágai szintet sem.
Az egész világon, de Budapesten is óriási árfelhajtó ereje volt a turizmus élénkülésével is összhangban lévő rövidtávú ingatlan bérbeadásnak. Sajnos a jelen körülmények között ez a piaci szegmens teljesen leállt, ami nem volt jó hatással például a belvárosi albérleti vagy akár eladási árakra sem. De vásárlás esetén mindenképp vegyük számításba, hogy ez egy igen jól prosperáló befektetési forma volt, ami bármikor visszatérhet a korlátozások ellenére is.
Csapdák és buktatók
A döntés-előkészítés meglehetősen fárasztó lépései után már csak egy nehezebb kérdés van: hogyan tudunk jó ingatlant venni? Ugyanis az online világ adta pozitív és negatív lehetőségek tárháza fogja utunkat kísérni. Itt vannak például a hirdetések. Ezek nélkül nem jut el hozzánk az infó, hogy valami eladó. Aki már keresett lakást az nagymértékben egyetért velem abban, hogy egy lakás amilyen jó lehet képek, leírás alapján, olyan silány lehet sokszor a valóságban. Nem kárhoztatva a hirdetés és a képek készítőjét jegyzem meg itt, hogy a saját portfóliómban is több olyan hirdetést jelentettem meg, ahol a valóságban az ingatlan közel nem volt olyan durranás, mint ahogy virtuálisan bemutattam. És ez nem a megtévesztésről szól. Ahhoz, hogy kiemelkedjen valami az online világ zajából, szükség van szép képekre, jó megjelenítésre. Sokan professzionális eszközökkel, technikai bravúrokkal szépítik meg a „nyócker” lepukkant lakását. Ha már ott van az érdeklődő bemegy a lakásba, de a homestaging-gel (piacra állított) felkészített, lefotózott, fényárban úszó lakás helyett a sötét lépcsőház még sötétebb lyukába találja magát.
Sok esetben – főleg az elmúlt 4-5 évben – jellemző volt a nagy beruházások mellett (8.9 kerület) megvásárolni régi épületekben olcsó lakásokat, majd ezeket gyorsban felújítani és még gyorsabban piacra tenni. Figyeljük meg, hogy mit veszünk. Nézzük meg a tulajdoni lapon a szerzés idejét és legyen gyanús, ha az elmúlt hónapban történt ez. A gyors munka nem mindig jár együtt a minőséggel. SŐT!
Ha új építésű lakás vásárlásában gondolkodunk nézzük meg ki a beruházó! A legnagyobb építési dömping idején is tudunk olyan építkezésekről, amik tőke hiányában félbemaradtak. Mindig tájékozódjunk a beruházó referenciáiról. Nézzük meg a kivitelezés és a felhasznált anyagok minőségét. Ne sajnáljuk az időt erre, mert sokat spórolhatunk, ha egy alacsonyabb négyzetméter ár csábító hatása alá kerülnénk.
Új építésűnél fontos a későbbi társasház albetétesítésének menete, ideje (főleg, ha hitelből szándékozunk vásárolni). A régebbi társasházaknál pedig az állag és az anyagi helyzet feltétlen vizsgálatra szorul. Ne feledjük, a lakással bevásároljuk magunkat egy közösségbe és onnantól kezdve annak anyagi helyzete kihat befektetésünkre is. Lesz-e elég pénz felújításra? Van-e adóssága a háznak? Folyik-e per ellene? Milyen a lakóközösség összetétele? Van-e sok önkormányzati lakás? A döntés meghozatala előtt kérjük el a társasházi alapító okiratot, az SZMSZ-t és az előző év gazdálkodását a tulajdonostól, és informálódjunk a közös képviselőtől is.
Fontos, főleg az áralkunál, hogy ki miért adja el az ingatlant. Lehetnek az életben olyan helyzetek, amikor valaki kényszerhelyzetbe kerül. Bár erről nem politikus beszélni az eladónak mégis, ha megtudunk ilyen információt célszerű belátással és etikusan a kérdéshez állni. Ma mással, holnap velünk történhet ilyen.
Hasznosítás
Ahogy már az előzőekben megállapítottuk, a döntéshozatal ki kell terjedjen a későbbi hasznosításra. Bérbeadásnál, legyen az rövid vagy hosszútávú mindenképp figyeljünk oda az adózásra. Ha cégesen vásárolt ingatlant hasznosítunk ilyen formán, fontos, hogy a tevékenységi körébe felvegyük ezt a lehetőséget. Az Áfa kérdésre is terjedjen ki a figyelem ebben az esetben.
Amennyiben továbbértékesítés a cél és használt ingatlanban gondolkodunk, őszintén tegyük fel magunknak a kérdést, hogy van e időnk a felújítással bajlódni. Jelenleg, amikor a mesterembereket lasszóval kell levadászni, elég nehéz egy komplett átalakításba belefogni egyedül. Gondoljuk végig, hogy mit spórolunk meg azzal, ha magunk állunk neki a legkisebb munkának is, tudunk e nyerni vele, vagy generálkivitelezőre bízzuk a kérdést. Ugyanígy elgondolkodtató, hogy ha egy elkészült lakást piacra szeretnénk állítani. Magunk kezdünk fotózni, homestaging-elni, saját munkánk mellett telefonokra válaszolni, rohanni megmutatni a lakást, vagy mindenki maradjon a kaptafánál és ingatlanközvetítőre bízzuk a szakmai munkát.
Lehet olyan élethelyzet is, hogy egy ma megvásárolt lakást csak később szeretnénk magunk vagy gyermekünk használni és addig bérbe adjuk. Megfontolandó, hogy ez esetben egy használt lakást most újítunk e fel tökéletesre, hogy a bérlők harcolják le, vagy olyan lakást választunk, amely akár azonnal kiadható, de a későbbiekben, ha magunk akarjuk majd élvezni, felújítjuk.
Egyedül nem megy: Kell egy jó ingatlanos!
És eljő’ az a pillanat, amikor venni vagy eladni akarunk. Persze minden megoldható házilag is, de ha érzelem mentes döntést, tudatos döntés előkészítést szeretnénk, hallgassuk meg a szakember tanácsait. A hiteleknél pénzügyi szakemberrel, adózási kérdésben adótanácsadóval, ingatlan értékesítésnél – akár adunk akár veszünk- ingatlanközvetítővel konzultáljunk. Nem kell feltétlenül a vásárlásnál megbízni egy irodát, de ha nincs időnk a csali hirdetésekre, a több száz telefonra, amivel pár lakás megtekintést le tudunk szervezni akkor kérjünk fel egy tanácsadót, aki helyettünk ezt megteszi. Csomagban szállítja a specifikációnak megfelelő lakásokat és segít műszaki, alapszintű jogi és döntéshozatali kérdésekben. Ha eladunk, ha veszünk közös az érdekünk. A legmegfelelőbb lakást és a legbiztosabb vevőt kell megtalálni. Ebben segít a jól és etikusan dolgozó közvetítő, akivel csapatként munkálkodhatunk ezen a projekten.
Mert ne feledjük: Az idő pénz, az ingatlan pedig befektetés!
Kezeljük ehhez méltóan mindkettőt!
Sándor Viktória, az Etikus Ingatlanos Mozgalom védnöke
