A szerződés megerősítésére szolgáló jogi biztosítékok közül az egyik legismertebb a foglaló. Ezt a szerződő felek gyakran alkalmazzák adásvételi szerződések – különösen ingatlan adásvétel – esetén. A foglalóval kapcsolatban gyakran támadnak félreértések. Mire érdemes figyelni a foglalónál?
Szerződéses kötelezettségvállalás megerősítése
A foglalóval kapcsolatban fontos tudni, hogy soha nem állhat önmagában. Mindig valamely szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Amennyiben nincs a felek között szerződés, akkor foglalóról sem beszélhetünk.
Ha a felek szerződés nélkül állapodnak meg foglalóról, akkor az ilyen módon átadott pénzösszeghez még akkor sem kapcsolódnak a foglaló jogi hatásai, ha a fél kifejezetten ilyen címén adta át az összeget.
Ha például ingatlan adásvétel esetén a felek írásban nem állapodtak meg az adásvételi szerződés lényeges feltételeiről, vagy nem kötnek írásbeli előszerződést, akkor az átadott összeg nem minősül foglalónak. Még akkor sem, ha az átvételi elismervényen szerepel, hogy az eladó foglalóként vette át az összeget. Ennek oka, hogy az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Ezért mindaddig, amíg a felek nem kötnek írásbeli szerződést (vagy előszerződést), addig nincs olyan érvényes szerződéses kötelezettségvállalás, amelynek biztosítására az átadott összeg foglalóként szolgálhatna.
A foglaló formája, összege, átadásának ideje
Foglalóként csak pénz adható át, más vagyontárgy vagy jog nem minősülhet annak. Ha pénzen kívül más vagyontárgy kerül átadásra, az minősülhet a szerződés valamely más biztosítékának (pl. zálogtárgy), de a foglaló joghatásai nem kötődhetnek hozzá.
Korábban foglalónak csak olyan pénzösszeg minősülhetett, amelyet a szerződéskötéssel egyidejűleg fizetett ki a szerződő fél. Jelenleg azonban az új Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy a foglalót a szerződéskötést követően adják át. Például a vevő a szerződéskötést követő napon is átutalhatja a foglalót. Annak sincs akadálya, hogy a felek a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget utólag, a szerződésben foglalónak minősítsék.
Fontos, hogy a foglalóként átadott pénzösszeg rendeltetésének a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Ha nem egyértelmű, hogy a kifizetett összeg foglalóként szolgál, akkor az összeg előlegnek vagy vételár-részletnek minősülhet.
A foglaló összege alapvetően a felek megegyezésének függvénye. A gyakorlatban széles körben elterjedt a szerződésben foglalt pénzösszeg 10%-a. A bíróság jogosult arra, hogy a túlzott mértékű foglalót a fél kérelmére mérsékelje. Abban a kérdésben, hogy mikor minősül a foglaló eltúlzottnak, mindig az adott szerződés jellege, értéke, a szerződésben vállalt szolgáltatások, és az ügy összes körülménye alapján tud dönteni a bíróság. Például egy átlagos ingatlan adásvételi szerződés esetén a vételár 20%-át meghaladó mértékű foglaló már eltúlzottnak minősülhet.
A foglaló következményei
Amennyiben a foglalóval érintett szerződést teljesítik, akkor a szerződés alapján fennálló tartozás a foglaló összegével csökken. Ez azt jelenti, hogy a kifizetett foglaló összege rendszerint a szerződésben foglalt pénztartozásba beleszámít. Például az adásvételi szerződés esetén a vevő által adott foglaló a vételárba beleszámít.
Viszonylag széles körben ismert a foglaló működése abban az esetben, ha a szerződés teljesítése meghiúsul. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Például, ha az adásvételi szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, akkor az általa átadott foglalót elveszíti. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként adott összeg visszajár.
Fontos tisztában lenni azzal, hogy az egyik fél szerződésszegése esetén mindig a másik fél jogosult döntetni arról, hogy a szerződésszegésnek milyen jogi következményét kívánja érvényesíteni. Ez igaz a foglalóra is. Ráadásul a törvény kimondja, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. Tehát a másik fél akár a szerződés teljesítését is követelheti.
Ha például az eladó miatt hiúsul meg az adásvételi szerződés teljesítése, akkor a vevő dönthet arról, hogy eláll-e a szerződéstől és emellett él-e a foglaló kétszeres visszakövetelésének jogával, vagy inkább a foglaló kétszeres összegének visszatérítése mellett a szerződés teljesítését is kikényszeríti az eladótól Természetesen utóbbi esetben a vevő továbbra is köteles a vételárat kifizetni.
A fentiek miatt téves például az eladó gondolatmenete, ha azt gondolja, hogy a foglaló kétszeres visszafizetése esetén mindenképpen szabadul a szerződésből, és eladhatja az ingatlant az időközben többet ígérő érdeklődőnek. Ilyenkor ugyanis nem az eladó, hanem a vevő dönthet arról, hogy az eladó szerződésszegése miatt eláll-e a szerződéstől és visszaköveteli-e a foglaló kétszeres összegét. A vevő úgy is dönthet, hogy szükség esetén bírósági úton is keresztülviszi az adásvételi szerződés eladó általi teljesítését és a foglaló kétszeres összegének megfizetését.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
