Sokan találkozhattak már az elővásárlási joggal, különösen ingatlan adásvételi szerződések esetén. Az ingatlanok néha nem pénzbeli ellenérték, hanem más ellenszolgáltatás fejében cserélnek gazdát. Ilyen esetekben élhet a jogával az elővásárlási jog jogosultja?
Az elővásárlási jog általában
Ha az elővásárlási joggal érintett dolog tulajdonosa a dolgot harmadik személynek el kívánja adni, akkor az elővásárlásra jogosult személy azonos feltételek mellett, másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot.
- Az elővásárlási jog leggyakrabban jogszabály alapján áll fenn. Ennek széles körben ismert példája a közös tulajdonban álló dolog (pl. ingatlan) tulajdonostársait megillető elővásárlási jog a másik tulajdonostárs tulajdonrészének eladása esetén.
- Elővásárlási jogot szerződés alapján is lehet létesíteni például ingatlanon vagy ingóságon is.
Amennyiben az elővásárlási joggal érintett dolgot a tulajdonos harmadik személynek kívánja eladni, és e vevőtől olyan vételi ajánlatot kapott, amelyet el kíván fogadni, akkor a vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosult arról dönthet, hogy a vételi ajánlatban foglalt feltételekkel élni kíván-e az elővásárlási jogával. Az elővásárlásra jogosultnak arra nincs lehetősége, hogy a vételi ajánlatban foglaltaktól eltérő feltételekkel gyakorolja az elővásárlási jogát. Ha az ajánlatot nem fogadja el teljes egészében, hanem eltérő tartalommal tesz elfogadó nyilatkozatot, az nem minősül az elővásárlási jog gyakorlásának. Ilyen esetben az eltérő tartalmú elfogadó nyilatkozat ellenajánlat lesz, amelyet az eladónak nem kell elfogadnia.
Nem pénzért történő átruházás
Egy dolog tulajdonjogát nem csupán pénzfizetés ellenében, azaz vételárért lehet megszerezni. A tulajdonjogot más ellenszolgáltatás fejében is át lehet ruházni.
Így például csere esetén az egyik dolog tulajdonjogáért cserébe egy másik dolog tulajdonjoga kerül átruházásra. Tartási szerződés esetén pedig a tartásra jogosult gyakran az ingatlantulajdonát ruházza át a tartásra kötelezettre a kötelezett által nyújtott tartási szolgáltatások fejében.
Ezekben az esetekben lehet-e szó elővásárlási jogról?
Az elővásárlási jog a dolog adásvétel útján való átruházása esetére vonatkozik. Tehát arra az esetre, ha a dolog tulajdonjoga pénz ellenében kerül átruházásra. Amennyiben a dolgot a tulajdonos elcseréli vagy más, nem pénzbeli ellenszolgáltatásért ruházza át, akkor elővásárlási jogával nem élhet, aki egyébként adásvétel esetén erre jogosult lenne.
Vegyes szerződések
Léteznek olyan szerződések, amelyek nem sorolhatók be egyértelműen egyetlen szerződés típusba. Ezek a szerződések többféle szerződés jellegzetességeivel is bírnak. Ilyen például a cserével vegyes adásvételi szerződés. Ekkor két, eltérő értékű dolog tulajdonjogát úgy cserélik el a felek, hogy az érték-különbözetet pénzben egyenlítik ki. Az ilyen szerződés a csere és az adásvétel elemeit is hordozza.
Vegyes szerződés esetén is fennállhat az elővásárlási jog?
A vegyes szerződések kapcsán is felmerülhet, hogy gyakorolható-e ennek kapcsán az elővásárlási jog. A bírósági gyakorlat főszabály szerint a vegyes szerződések esetén sem ismeri el az elővásárlási jog gyakorlását. Ehhez ugyanis az lenne szükséges, hogy az elővásárlásra jogosult minden elemében fogadja el és teljesítse a vételi ajánlatot. Azaz az adásvételi elemen kívüli ellenszolgáltatás tekintetében is. Ez azonban rendszerint nem lehetséges. Például, ha egy ingatlanért egy másik ingatlant és pénzt ajánl az ajánlattevő, akkor az elővásárlásra jogosult csak akkor élhetne e jogával, ha a pénz mellett a felajánlott csereingatlan tulajdonjogát is át tudná ruházni. Azonban a csereingatlan nem az övé, így a vételi ajánlatot teljesíteni nem tudná. Az ajánlattevő pedig nem kötelezhető arra, hogy az elővásárlási jog jogosultjának ebből a célból előbb eladja a csereingatlant.
A bírósági gyakorlat azonban bizonyos esetekben megengedi az elővásárlási jog gyakorlását vegyes szerződés esetén is. Ez akkor lehetséges, ha megállapítható, hogy a vegyes szerződésre az elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ha egy adásvételi szerződéssel vegyes csereszerződés esetén megállapítható, hogy a csereelem szerződésbe iktatásának célja az elővásárlási jog kijátszása volt, akkor a szerződést adásvételi szerződésnek kell tekinteni. Ekkor a jogosult élhet az elővásárlási jogával. Például, ha az ingatlan vételárának döntő része pénzben kerül kifizetésre, míg az ellenérték kisebb része ékszer átruházásával kerül kiegyenlítésre. ilyen esetben, ha nincs alapos indoka az ékszerre vonatkozó csereelem beiktatásának, felmerülhet az elővásárlási jog megkerülése.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
– – – – – – – –
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
